[转帖] 5月的最后一个周末“井喷”式开盘 看看红五月不“红”之N种现象

新泉人

上周末，杭州楼市终于打破地震以来一段时间的沉寂，藉由七个郊区楼盘的集体开盘放量闹腾了一把，推出近八百套房源，其中光5月31日这一天就有五个楼盘同时开盘。
　　并不红火的五月已经过去，十分关键的六月正在到来。楼市一片雾里看花，唯一可以确定的是，市场上空弥漫的依然是浓浓的观望情绪。记者试着以上周末的楼盘开盘情况为切面，从中看目前楼市中的几种现象。
　　现象一：低价入市是王道
　　还是那句老话，“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”。在市场依然十分微妙的态势下，楼盘的定价和整体性价比就成了决定销售好坏与否至关重要的因素。
　　在上周末开盘的七个楼盘中，卖得最好的当属贴着“低价”标签昂然入市的华门?新西湖小镇和得力?新和人家，其最终销售结果好到让开发商自己都直呼意外。
　　位于余杭中泰乡新西湖板块的新西湖小镇，是一个由小高层、高层、排屋组成的37万平方米大盘，5月31日首次开盘推出了211套小高层房源，主力户型为69－89平方米，均价5186元/平方米。据悉，两天内已预定和已有明确意向房源达到了80％以上，个别户型被一抢而空。这样的销售成果，事实上在之前的人居展上就已得到了充分体现。记者在人居展现场注意到，新西湖小镇的展位堪称最拥挤的展位之一，场面火爆人头攒动，三天一共登记意向客户上千人，看房车发了几十趟。
　　5月30日开盘的新和人家则位于萧山区新街镇，此次推出1、3、9、13、14号5幢楼，共150套多层房源，主力户型为85、89方的两房两厅和113方、135方的三房两厅，均价4200元/平方米。据得力房产傅经理介绍，此次开盘人气很旺，早在5月28日下午三点多就开始有人排队，并且坚持通宵，最终发了300多个号子。开发商面对这样久违的排队领号也有些措手不及，只好连夜买来钢管赶搭雨棚，两天内各发了一千多份饼干和矿泉水。到5月31日中午时分，150套房源已告售罄，这样火爆的开盘销售在今年平淡的楼市里实属少见。究其原因，傅经理的一句话或许道出了几分其中真谛，他说，“我们就是要卖老百姓买得起的房子”。
　　而从整个五月杭州主城区的成交排行可以看出，低价策略显然是推动热销颠扑不破的真理。坐上成交头把交椅的下沙世贸江滨花园，以8047元/平方米的均价成交了244套，排第三位的滨江银爵世纪公寓也以8050元/平方米的均价销售了232套，这两个楼盘正是奉行低价策略的典型代表。
　　攻略地产董事长祝军华认为，由于观望情绪目前仍占市场主流，并且暂时看不到结束的迹象，因此开发商也就纷纷开始走理性定价路线，把价格放到实处。当中一些对后市警惕的务实开发商会奉行“走为上”原则，低价走量，回笼资金，而另一部分资金状况良好的开发商则会试探性地少量低价供应，以求吸引目光积累客户，如果后市一旦转暖，那么续推房源也将有提价的余地。
　　现象二： 婚房类刚性需求显现
　　今年人居展上出现了一个新现象，那就是80后年轻人正在成为买房的重要群体，小户型房源也由此受到热捧。这一现象在上周末的开盘潮尤其是两个热销楼盘中也得到了很好的体现。
　　新和人家这次的开盘情况，在萧山楼盘中或许可以称得上是个异数。原本萧山本地对楼盘的消化能力很强，但此次新和人家开盘，杭州市区客户占到了30％以上，萧山区客户反而只占了20％多。同时这些市区客户更青睐80多方的两房中小户型。
　　傅经理分析说，“这些杭州客户大多是75后80后的年轻人，要买婚房或是自住房，由于资金实力有限，所以对总价有所考虑。我们楼盘性价比较高，最便宜的27万元就能买一套房子，这在杭州往往只够房价的一个零头，因此很吸引这一部分人群。同时我们在银行按揭手续上也衔接很到位，小户型最低可以首付两成。”
　　而在新西湖小镇，有着自住需求的年轻新杭州人也占到了不小的比例。据销售人员介绍，很多年轻人都是在网上看到消息后赶来开盘现场的，他们大多对总价承受能力有限，因此一般会选择较小的户型。
　　“这些75后80后表面上来看广受关注，其实已经在一定程度上被边缘化了。一方面，这类人群自住以及准备婚房的需求非常大，另一方面，如果没有家里的资助而单凭自己的经济实力，想要买房就很困难。所以，这些能让他们买得起的楼盘热销，也是很正常的。”祝军华说。
　　现象三： 相对好卖是新盘
　　上周末开盘的七个楼盘中，新和人家、新西湖小镇、湖光山社均为首次开盘，而销售情况最好的两个楼盘也在其中。同样从五月杭州主城区的成交排行来看，前五强里除丽江公寓外，其余四强世贸江滨花园、天阳?上河、银爵世纪公寓和汇盛德堡也均为首次开盘的全新楼盘。如果再看六月即将开盘的十多个楼盘，你会发现大部分楼盘也都是第一次开盘。
　　因此有业内人士认为，目前的热点在新盘。由于新盘定价压力不大，没有降价的压力，因此一般可以根据市场形势定得比较准，从而也拉动成交量在一个比较理想的位置。
　　祝军华也认同这个观点，“相比于新盘，尾盘销售的定价要难得多，尤其是在目前这样市场观望的情况下，销售压力本来就大，因此落差很容易会比较明显。”他还指出，杭州购房者追“新”的思维定势非常强，很多人都抱着“要买就买一期，二期三期绝不考虑”的想法。因此虽然很多老盘具有现房现景的优势，但还是很容易被新盘抢走风头，就算是相近地段相似产品相仿价格，购房者也往往会固执地认为“二期三期一定会比一期贵，买了不合算”，而不会理性考虑各方面因素再做选择。同时，新盘上市之前一般都会有比较大的宣传攻势，老盘也很容易被覆盖掉。
　　现象四： 打折成了“规定动作”
　　折扣方面，上周末开盘的这些楼盘也延续了人居展的态势，普遍提供了小幅折扣，以助推销售。
　　新西湖小镇开盘一周内一次性付款9.6折，商业贷款9.7折，开盘一周后一次性付款9.7折，商业贷款9.8折，此外老业主可享受一次性付款9.5折，商业贷款9.6折；新和人家一次性付款9.9折，按揭无折扣；复地?连城国际5月31日开盘，一次性付款9.7折、按揭9.8折优惠；江南新港5月31日开盘，开盘三天内一次性付款有9.8折优惠，按揭则是9.9折优惠；青枫墅园5月31日开盘，开盘当日在现场下单，可享受一次性付款9.6折，按揭付款9.7折优惠……
　　仅一个周末就有近八百套房源集体放量，再加上六月份还将有近20个楼盘新推房源，其中大部分都是新开楼盘，比如钱江?水晶城，中凯?东方红街，中海?钱塘山水，坤和?西溪里等。可见，后市房源数量将继续放大，而依照目前的态势大多也应该会有折扣，因而购房者挑选余地很大，开发商竞争也趋于激烈。
在祝军华看来，六、七月对整个楼市来说将是非常关键的月份。“八月份由于奥运会的原因毫无意外将是杭州楼市的空白期，因此六七月份显得十分重要，下半年大部分的放量都将在这两个月里得到集中体现。开发商也都将这个时段看得很重，估计会各亮绝招以推动销售。”


http://blog.soufun.com/blog_11796946.htm

向阳

没事，盖贴！

新泉人

QUOTE:

以下是引用北回归线在2008-6-13 9:02:00的发言：

好文章, 有深度,有见地,  支持一下,

要是能换行,空格什么的,

就更好了哦...

 

不知道在哪编辑，以前晓得。现在不知道在哪了

北回归线

好文章, 有深度,有见地,  支持一下,

要是能换行,空格什么的,

就更好了哦...

 

慕容玉山

我记得广州今年五一不度假

三天时间都在看楼

免费早餐

免费接送

而且非常热情

几乎是一天看两个楼盘

三天看6个楼盘

很快三天就过了

 

向阳

我只顶。

新泉人

[BR]

以下是引用[I]湘阴人在北京[/I]在2008-6-17 16:41:00的发言：[BR]没事，盖贴！

[BR] 
[BR]水王子。。。。