中国的房地产市场周期是几年？

捷兔依依

房价为何持续上涨？宏观调控为何成效不咋样？房地产业与宏观经济到底是什么关系？房地产市场有其自身的发展规律，政府决策者们是否了解、认识、把握了它的“生理周期”？俗话说，“强扭的瓜不甜”，依靠铁腕政府完全可以抑制市场热度，稳定房价增长态势，但其最终结果到底是“甜”还是“苦”？。在此，笔者对房地产市场周期问题稍做分析。

就宏观而言，房地产业的发展轨迹是“国家有形之手”与“市场无形之手”较力的结果，也是宏观经济运行态势与房地产内在发frameBorder=0width=336scrolling=noheight=280>展规律融合的结果。从发达国家经验来看，房地产发展有具有周期性的波动规律，虽难以精确界定，但大体可以说美国为20年，日本为10年，中国台湾地区6年。与市场化程度较高和行业比较成熟的欧美国家相比，中国的房地产发展周期更加复杂，因为国家的行政干预力量较大且比较频繁，房地产业在我国的发展尚处于初级阶段，行业发展的周期性规律尚未完全显示，还没到盖棺定论的时候。

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房地产发展周期与宏观经济同波幅摇摆

不妨先回顾改革开放后中国房地产业的发展历程，从短期波动上考量可划分为四个时期：1979年-1985年，1986年-1990年，1991年-1998，1999至今。从中期发展形态上可划分为三个周期：1979年-1990年为第一轮，1991年-1998年为第二轮，1999年至今为第三轮。就全国范围而言，1998年住房体制改革以前房地产业的主流形态是计划经济，其后市场因素才能成行业发展的主导因素。

而回顾改革开放后中国经济的发展历程，就会发现基本上与上述的房地产发展周期重叠。从中期来看，经济发展的第一个周期（1979-1990年）中的高峰出现在1984年（GDP增长率15.2%），低谷出现在1990年（GDP增长率3.8%）；第二个周期（1991-2001年）高峰出现在1992年（GDP增长率为14.2），低谷出现在1999年（GDP增长率7.1%）。第三个周期，从2002年开始经济持续增长，2003下半年固定资产投资开始出现过热，中央出台相关调控政策，但房地产行业仍高速增长，于是2005年必然出台了针对房地产业的严格调控措施。2005年一季度GDP增长偏快,尤其信贷超过全年指标的一半，国民经济又现过热苗头下的局部失衡，于是4月份发改委再次对产能过剩宣战，对煤炭、水泥、铝、焦炭、铁合金行业进行调控，5月份“国六条”的出台也就变得水到渠成。

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由上所述，可以从宏观面归纳出来房地产业发展的六个特点或趋势：其一，整体而言，行业波动与宏观经济的中期（一般10年左右）性周期比较合拍；其二，在一个宏观经济发展周期中，经济波动的幅度（峰值减谷值）有变小的趋势，软着陆越来越来被国家操作的得心应手，房地产业的周期性波动必随之减小。其三，行业自1999年以来的这一轮发展是真正市场化形为，之前计划体制下的发展经验借鉴意义不大。其四，本轮宏观经济周期到2012年前后才会结束，2006年又十一五开局之年，因此近期房地产业更趋向于稳定增长。其五，奥运会和世博会对中国经济及房地产业的拉动作用明显，中央出于政治上的考虑，也不会在2008年前使房地产行业陷入低谷，因此近二三年的行业总体形势呈稳中有升。其六，十一五期间，我国经济增长模式将由出口导向转为内需导向，房地产作为促进内需的“重头戏”，中央不会坐等其走向低靡，去年“国六条”调控重点已由“控制过热”转向“优化结构”。

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房地产发展周期听命于自身生理规律

除了受制于国家宏观经济发展周期这一外因制约外，房地产业自身规律的内因也在支配着其发展进程。这种内因主要表现在以下三个方面。

首先，房地产业的发展跟城市化进程密切相关。发达国家经验表明，当城市化水平达30%后，将进入快速发展阶段，从30%到75%，英国用了200年，美国用了100年，日本用了70年，中国预计只需40年。根据国家统计局2005年度的抽查数据，中国城镇化率已达约43%，最近几年中国城市化年增长率在1%-1.5%之间，也即说保守估计每年有1500万人口入城，按人均住房面积26平米计算，每年需增加近4亿平米的住宅需求。而2004年全国商品房竣工面积总共才4.3亿平米。由此可见，仅城市化进程造成的住宅需求，就要求房地产业在未来20-30年一直保持稳定增长态势。目前一线城市楼市外地人买房现象明显，其中就包括大量由农村考上大学、然后到大都市工作的白领、金领族，宏观调控很难阻挡这部分中高收入者购房以求扎根的热望，所以“国六条”只能特别强调“合理控制城市房屋拆迁规模和进度”，以缓和住房需求增长过快。

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其次，房地产业的发展跟国民经济发展水平密切相关。根据发达国家经验，当人均GDP超过1000美元后，消费结构将快速向发展型、享受型升级，对住宅、汽车、文化教育、医疗卫生、养老保健、环境保护以及生活质量等方面的需求将有明显提高。2003年我国人均GDP首次突破1000美元大关，2005年快速攀升至1703美元，2006年已突破2000美元大关。居民的住宅需求也将由低层次的功能型向高层次的享受型转变，将会反映在单套户型面积增大、装修房日渐受宠、旅游度假房产兴起等方面。这说明，除了常规的住宅开发外，商业地产、旅游地产、创意地产、各种复合地产等到产业细分领域将有超常规发展历史性机遇。同“国八条”一样，“国六条”仍然没把商业地产纳入视野，原因就在于此，虽然大型超市和销品茂已露过热之相。

虑旧房，买不起旧房还可以暂时租房，可是部分购房者明显被中国人的“私房观”和“面子观”给宠坏了。笔者再次明确一点：国家调控房价的目标是稳定房价，既不想扭转置业观，又搭不上住房保障这趟“慢车”，那么新的“房奴”必然会继续出现在中国这片特殊的大地上。不必大惊小怪，那么在平均落后发达国家半个世纪的中国出现一批“啃老族”，可就有点于理于情不容了。大学毕业不找工作或不好好工作，生活仍依赖父母，在“啃老族“中占有相当部分，而大部分“房奴”都属“超级啃老族”。欧洲约百分之五十的民众只能租房住，凭什么中国的小青年都要买新房、买大房、买好房？元，2006年已突破2000美元大关。

居民的住宅需求也将由低层次的功能型向高层次的享受型转变，将会反映在单套户型面积增大、装修房日渐受宠、旅游度假房产兴起等方面。这说明，除了常规的住宅开发外，商业地产、旅游地产、创意地产、各种复合地产等到产业细分领域将有超常规发展历史性机遇。同“国八条”一样，“国六条”仍然没把商业地产纳入视野，原因就在于此，虽然大型超市和销品茂已露过热之相。

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最后，房地产产品具有使用性和投资性两种功能属性。在构建和谐社会的历史背景下，房地产的使用功能有被单一化的趋势，其投资功能明显受到抑制。房地产产品的保值和增值功能是被全世界认可和推崇的，在国内房地产投资客纷纷退出的同时，大批国外基金却争先恐后地涌入国内直扑房地产，恰恰证明了这一点，虽然也有赌人民制升值的诱因，但这些基金多由国外养老基金构成，追求持续稳定回报是首要因素。笔者认为，适当释放房地产的投资（而非投机）功能有助于促进物业流通和保值增值，但前提是一定要明确区分投资型市场（商铺、写字楼、豪宅等）和消费型市场（普通商品房、经济适用房、限价商品房等）。新一轮调控流露出“分类指导、区别对待”的倾向，反映出政府的宏观调控水平在提高，更加尊重房地产业的内在发展规律。最后，房地产产品具有使用性和投资性两种功能属性。在构建和谐社会的历史背景下，房地产的使用功能有被单一化的趋势，其投资功能明显受到抑制。房地产产品的保值和增值功能是被全世界认可和推崇的，在国内房地产投资客纷纷退出的同时，大批国外基金却争先恐后地涌入国内直扑房地产，恰恰证明了这一点，虽然也有赌人民制升值的诱因，但这些基金多由国外养老基金构成，追求持续稳定回报是首要因素。笔者认为，适当释放房地产的投资（而非投机）功能有助于促进物业流通和保值增值，但前提是一定要明确区分投资型市场（商铺、写字楼、豪宅等）和消费型市场（普通商品房、经济适用房、限价商品房等）。新一轮调控流露出“分类指导、区别对待”的倾向，反映出政府的宏观调控水平在提高，更加尊重房地产业的内在发展规律。