中国楼市“拐点”清晰地形成 房价将至少下降40%

北回归线

转载：天涯论坛

来自：焦点房地产网 house.focus.cn

时间：2008年06月04日07:20 21

报社：世纪经济报道

原著：唐学鹏
　　
　　
　　城市 　主要城市房价涨跌情况一览
　　北京(看跌) 北京房价今年预计将下调5% 不会大涨也不会大跌
　　调研报告称未来三年内北京房价将下降5个百分点
　　北京房价:住宅预售均价环比下降2450元/平米
　　上海(看涨) 上海房价稳中有升 预计上涨幅度将在5%~10%
　　上海房价上涨加剧观望 每平米最高涨2000元
　　08年上海房价将涨10% 4-5月房地产市场将回暖
　　深圳(已跌) 房价十大“拐”点先锋城市 深圳房价下滑厉害
　　深圳房价全市集体下调 三大要素定局买方市场
　　泡沫破灭为时尚早 深圳房价结构性下跌仍将继续
　　广州(已跌) 业内人士把脉今年楼市 预测广州房价“还会降”
　　广州房价跌幅列全国第七 限价房将推动价格下降
　　广州房价继续下跌 2月成交量同比下降将近七成

新泉人

[BR]

以下是引用[I]广信房地产[/I]在2008-6-17 17:18:00的发言：[BR]楼市是否有泡沫,与大部分购房者的购房意愿是什么有很大的关系.湘阴县购房是用来投资的,比较少.大部分都是用来居住,泡沫应该不大

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[BR] 
[BR]赞同斑竹观点

夕阳红店主

真不知国人是怎搞的！像一般的城市一个人工资不超过25000，就算不吃不喝也要7.8年才能有一套房子。要是在大点的城市还要更久，像中国的楼市应该是崎型的，像我们这一代要不是老一辈留点房产给我们，又能有几个靠自已买得起？？？？想想真是悲唉！

狐狸糊涂

以下是引用[I]北回归线[/I]在2008-6-16 18:00:00的发言：[BR]
[BR]是呀,
[BR] 
[BR]后来又搞个股东大会, 99.8%高票同意向灾区捐款 1 亿帮助重建.
[BR]

[BR]可他这一亿都被戏称为是逼出来的
[BR]与王老吉比
[BR]呵呵

向阳

没事，盖贴！

北回归线

近日，国家发改委出台的一份最新报告显示，今年前4个月，全国商品住房销售面积13664万平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点。毫无疑问，价滞量缩已经是目前房地产市场的“标准姿态”，不过大量自娱于“城市化水平催升房价”的幻想依然故我地展开，一些所谓权威机构不断摆弄出 “房价面临上涨压力、现在是观望气氛浓烈”的信号。
　　
　　　　我们认为，决定房价趋势的，不是城市化带来的对“住房的渴望”，渴望不是有效的购买力。过高的房价同样也会降低城市化水平、或者让城市化发生逆转。而决定房价走向的是民众未来的收入流增减变化。但即使我们以北京、上海这样的超级城市来衡量，也会发现民众的未来整体的实际收入流水平（扣除通胀因素）是趋向下的。我们曾经在《超级城市房价即将面临拐点》等一系列文章中细致地解释过未来收入流对房价走向的决定性作用。
　　
　　　　收入流是决定房价“拐点”的基础性力量，但其房价波动的形态学特征却是另外一回事。我们用“不对称性原理”来刻画这种房价“上升??下降”的变动轨迹，即在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的力量可以是居民自住需求的释放，也可能是富人们的投机需求（富人们转手、最终以图“自住型购买者高位接盘）。但房价“抗跌”力量只有一个，就是自住性需求，这反映在工薪阶层和小中产人士的未来的可支配收入变化。而现在市面上说，楼市“观望气氛浓重”??如果是指那些有房产的人正在思忖是否应该再投资，那么这种观望就是非常“虚假”的，对楼市的“抗跌”不提供任何帮助的；而如果是指那些自住性需求，我们则怀疑他们是否夸大了现在还没有房子的人的有效购买力。
　　
　　　　“不对称原理”可以简化为：富人产生房价的峰值，而穷人产生房价的“抗跌值”（整体收入流的变化产生房价整体的“拐点值”），这也使得房价的偏离度（上下波动的剧烈程度）变成了一个“阶层购买力问题”。这诱使我们产生一种想法：是否可以将基尼系数引入到房价偏离度的考察？是否阶层购买力差别将决定了房价暴涨暴跌的夸张程度？

北回归线

以日本为例。日本在1980年以前一直被神话为“增长且平等”的典范之国，它的基尼系数稳定在0.26左右。日本的政府被誉为高效而精确地遵守着社会再分配的适当程度。但在1983年以后，日本的基尼系数开始恶化，在1991年日本的基尼系数达到了0.38，而房地产价格也处于历史峰值，中产阶级为了购买房产不得不节衣缩食，M型社会飞速确立。然后，日本“泡沫破灭”，国民的实际收入流明显恶化，房价从峰值开始崩溃而下，3年后日本的房价下跌幅度达到了40%。而被地产泡沫“套牢”的民众依然“下流化生存”，成为泡沫史上凄楚的一群苦人。
　　
　　　　再以香港为例。香港一直是世界上基尼系数最高的经济体之一，它的基尼系数似乎很少低过0.5的。当然它也是一些经济学家所鼓吹的“收入差距夸大会增进经济自由”的最好样板。这个样板在1997年??也就是香港地产峰值的时候，它的基尼系数达到了0.53，不过，后来的故事很悲惨，它的房价在3年内整体性跌去了70%（很多小户型的房子跌去了9成），“负资产”成为风靡一时的词汇，刻画着香港中产阶级的勤奋、投机、背运和地区优越感的丧失。
　　
　　　　我们再以现在饱受“次贷危机”煎熬的美国房地产市场为例。在这场格林斯潘用“低利率”手段刺激出来的房地产虚假繁荣中，美国民众大多都享受了泡沫的好处，并利用地产增值获得更多的消费信贷支持。但即使是在这场全民“皆有所沾”的盛宴中，美国的基尼系数有条不紊地攀升，用美国经济学家克鲁格曼的话说，“在布什减税的掩饰下，中产阶级发现自己变穷的感受力比以往更迟钝，但他们实实在在的确变穷了。”去年，也就是次贷危机爆发的时候，美国的基尼系数达到了0.41的高水平。而现在，美国的房价从峰值已经下跌了25%左右，而像摩根这样的大多数投资银行估计美国房价还会继续下滑15%，也就是说，美国房价至少会跌40%。
　　
　　　　现在中国的房价虽然局部有所回落，但作为超级城市的上海和北京看上去还并没有进入明显的颓势，但我们认为，这两座“房价堡垒”并不能支持多久，中国房价的“拐点”已经非常清晰地形成了。中国目前的城镇基尼系数大约是0.48（因为我们认为农村人口并不是城市房产的有效潜在购买者），类比地看，这意味着中国的房价将至少要下降40%。当然，这一“黑色”的结论会让一些房地产泡沫受益阶层感到不满，但这却为整个社会提供一种比较型的眼光和观察。
　　
　　　　事实上，我们将外国资本套利涌入、人口密度（保持高价格的时间偏长）、当局对正当利率水平的认知程度（房价都会跌，但采取软着陆的方式会延缓下跌时间）、国民年龄结构程度（例如老龄化，例如年龄越大，收入流的均等性越强，就容易提高社会的基尼系数，日本的基尼系数提高也有老龄化的因素）、住房自有率的社会偏好等因素考虑进去，但发现这都不改变基尼系数和房价偏离度之间的有效关联。

根据地

据悉，万科已经开始在卖地

楼市可能真有问题

烟蒂

刚在内参上也看到了相关的资料

拐点已经出现,但是还不够清晰明朗

向阳

通货膨胀的压力很大，看看越南胡志明市，房价一年跌了一半。