[转帖]潘石屹：对房地产业不必太悲观

新泉人

  真正的危机总是在没有准备的情况下发生的　　
主持人：网友“深度思考”说，这段时间，国内很多媒体都在报道“越南危机”。大米被疯抢、CPI暴涨、货币大幅贬值、股市下挫一半、楼价惨遭腰斩，这不得不让人开始担心十年前的亚洲金融危机会不会卷土重来？如果金融危机真的来了，您认为这一次已经与国际金融市场息息相通的中国仍然能跟十年前一样顺利挺过去吗？　　
 
潘石屹：最近市场的悲观情绪达到了极点，有人把眼前的市场震动和一个月前四川发生的大地震相比，也有人把今天的情况和十年前亚洲金融危机相比。我们看到，这次全世界的经济衰退是从去年8月底美国次贷危机开始的，到今天人们已经有了足够的时间去消化和采取防范措施。这就不是真正的危机，真正的危机总是在没有准备的情况下突然爆发的。四川大地震就是如此，事先没有给人们任何准备的时间，哪怕是一分钟。而我们看到后来唐家山堰塞湖泄流抢险时，因为事先做了准备，即使唐家山溃坝这种最坏的情况发生，我们也有了应对方案，也有足够的时间通知绵阳市100万人转移到安全地带。　　最近，市场上蔓延着悲观的情绪，有媒体大肆报道，危机正向我们逼近，我认为这个说法太悲观了。石油、原材料、CPI的价格暴涨，许多人都预计到了，也有足够能力和时间去消化它，应对它。要相信今天人们的智慧和解决问题的能力，所以我不认为这次会像十年前那样演变成亚洲的金融危机。　　
 
主持人：近期央视二套对多个房价下降都做了深度报道，感觉会对市场信心有比较大的打击，您如何看待政府目前对房地产行业的态度？　　
 
潘石屹：央视的报道我看了一期，这种观点也是目前市场上极端悲观情绪的表现，但我认为形势没有这样悲观，也没有这样严重，中国的房地产企业资金紧张是个不争的事实，但中国的房地产市场是不是就像中央电视台二套播出的那个温州炒房客描述的那样悲观，我并不这样认为。　　
 
主持人：网友“我最珍贵”说，有业内人士表示，房地产可能因地震而放慢发展速度，也有人士表示，地震将震垮高房价的心理支撑，甚至有人预测，中国房市即将爆发一场“强烈地震”，时间有可能在今年10月份。有媒体调查显示，受地震影响，逾六成人购房计划延缓。想听听潘总您对上述报道的看法？　
 
　潘石屹：从目前全国房地产市场来看，观望的情绪的确比较严重，具体的表现是每个城市的成交额都在下降，无论是同比还是环比。但我们也要看到，真正的购买力，居民的存款都没有改变，在人民币升值、股市持续下跌、CPI居高的情况下购买房子一定是个不错的选择，这种观望的气氛、成交额的降低并没有改变这市场背后最基本的力量，就是人们对房子的需求，对房子的购买力，而这是影响房地产地市场的最关键的因素。　　
 
主持人：网友“无所不在”说，河南建业上市，融资规模萎缩了80%，被称为“廉价上市”。潘总您认为这是反应目前房地产行业的真实价值吗？后面等待的企业是否也会按此比例瘦身？调整此自己企业的融资规模？　　
 
潘石屹：中国房地产公司上市的目的有两个：一是融资；二是接通与国际资本市场的管道。　　目前市场悲观情绪到了极点，在这个气氛下，要卖出一个合理的市场价格是很困难的，但河南建业这次在香港成功上市的第二个目的达到了，即达到了与国际资本市场的接轨。河南建业原来的股东胡总和新加坡的GIC仍然是他们的大股东，所以融资金额的多少与国际资本市场的接轨比起来，就显得不是首要问题了。　　
 
主持人：北京网友“山峰”问潘总，就国家政策来看，SOHO中国原来没有储备大量土地是非常正确的，现在是否有大量买地的开发计划？　
 
　潘石屹：从过去几年直到今年，SOHO中国的土地储备是合理的，是在符合国家法律范围之内的土地储备。但2007年，中国的土地市场有十个多月的时间太过疯狂，所以SOHO中国放慢了取得土地的计划。目前还会按照公司预定的方向购买可供开发的土地。　　
 
主持人：网友“圈里人”问，这几天圈里的朋友们都在热议上海地王退地事件，上海志成去年年底冒进拿下的地王，半年后却甘愿以损失三千万保证金为代价退回此地，这是否是“百日剧变”的又一例证，您从中又洞悉到什么？　　
 
潘石屹：我们一定要相信市场的力量，市场上面有两种力量，一种力量是奖励，一种力量是惩罚。市场上会奖励那些判断正确、决策理性的企业；而那些冒进的、不理智的、对市场判断错误的企业，一定会受到市场的惩罚。市场的发展就是在这两种奖励与惩罚的力量共同作用下进行的。房地产行业将马上进入“塑性变形”阶段　　
 
主持人：有网友说，经济学家认为，越南的金融危机根源还是通胀率，因此中国的银根紧缩不会放松，只会更紧，这相当于本来贫血的房地产行业继续抽血，您认为这个行业今年熬得过去吗？　　
 
潘石屹：上次网聊时，我曾经谈到中国的房地产市场如果要出问题，它会经历三个阶段，这三个阶段我一开始不知道用什么样的方式来描述会更确切，最后我想到了金属材料学中的拉伸试验曲线，就是说一个金属材料在做拉伸试验时会划分为三个阶段：　　拉力比较小的第一个阶段是弹性变形的阶段，当外力取消后，它还会回到原来的长度及大小；第二阶段是塑性变形阶段，拉力过大，即使外面的拉力解除后，再也回不到原来的长度和大小，留下变形痕迹。对房地产来说，进入这个阶段是很有破坏性的，表现为行业萎缩。一部分房地产公司会破产，房地产行业的失业率也会提高，就是这个阶段的标志；如果增加拉力，继续变形，最后一个阶段就是断裂。对房地产行业来说，这就是大危机的出现。这是谁也不希望看到的。[/SIZE]  

[此贴子已经被作者于2008-6-18 23:35:34编辑过]

新泉人

[BR]主持人：网友“老曹”问，昨天公布5月CPI下降了0.8个百分点，这是否意味着前一阶段调控取得成效？　　
[BR]潘石屹：我很难做这样的判断，但对房地产企业来说，资金的紧张已经是非常严重的问题。如果这种情况持续下去，房地产行业将马上进入第二阶段，就是塑性变形阶段，形成不可复原的创伤。进入第二阶段的标志是：一部分企业的破产和房地产行业失业率的提高。　　
[BR]主持人：网友“阿松”说，刚刚登陆中小板的滨江集团上市后一路狂泄，10日终于"破发"，成为今年以来中小板首只"破发"股。地产板块的领军企业万科(000002)更以跌停收盘，整个房地产板块也逼近跌停，地产板块一再被投资者抛弃的命运，不知会止于何时。潘总有何看法？　
[BR]潘石屹：房地产行业是一个资金密集型的行业，从2008年初开始，中国整个房地产行业的资金就非常紧张，其原因我曾在今年3月22日的网聊中列出了三条。如果把中国所有房地产公司组合起来，做一张《资产负债表》，财务指标一定是非常难看的，在这种行业资金非常紧张的情况下，央行突然提高1%的准备金率，意味着又有四千亿的资金被冻结，房地产行业对资金就更为敏感了，对这个消息的反应也会非常敏感。所以在这次股票暴跌中，房地产股领军大跌，我想与银根的进一步缩紧，银行准备金率的提高有关系。

新泉人

[BR]主持人：网友“二十四K纯爷们”说，老潘好，反观从2004年房地产的调控，到今天似乎终于取得的成效，您怎么看这几年政府的政策和市场的反应？
[BR]　　潘石屹：政府对房地产的宏观调控差不多有三、四年的时间了，以前更多是从各部门角度做的调整，如限制土地供应、增加税收等，这种调整都是从各部门利益考虑，没有关注宏观市场的反应，而调整的效果也是反向的，市场表现就是房价越调越高。直到去年下半年开始，政府的调控方式有所改变，改为对银行按揭贷款利率成数的调整，银行利息和储备金率的调整，这才是真正的宏观调控，抓准了穴位，市场的反应是非常明显的。但到了今天，2008年中，我们更需要反思的是要让中国房地产朝什么方向发展，今天我们所处的情形是什么样的，我们面对的困难、问题和风险与三、四年前都完全不一样了，如果再照搬三、四年前的思路可能最后达到的结果是完全相反的。
[BR]　　主持人：网友“烈日下的胡杨”说，据称，深圳楼市"断供"的情况越来越多，甚至有炒房者由于还不起贷款而逃走。深圳市政府经济顾问国世平认为，奥运会后房价将会加速下跌，"断供"现象将更加严重。若真如此，任总提出的"银行比开发商先死"的高论看来并非危言耸听，对吗？
[BR]　　潘石屹：深圳是目前房地产市场的“保险丝”，要出问题它会先有表现，要断它会先断。如果中国出现负资产的家庭，很有可能是从这里先出现。美国的次贷危机不会以同样的方式在中国重演，因为中国房地产的按揭贷款没有证券化，没有形成衍生的金融产品。但如果继续一味实施非常从紧的货币政策，也有可能会出现负资产的家庭，还不了银行按揭贷款的家庭，这就可能出现银行大面积的坏账。
[BR]　　主持人：网友“油菜花”说，端午节后，股市跌跌不休，连创新低，房地产股几乎无一幸免，跌幅甚至超过大盘。您认为这背后的原因是什么？这将对房地产行业近期的发展产生什么样的影响？SOHO中国有没有采取什么保护措施？
[BR]　　潘石屹：房地产行业的资金已经非常紧张了，所以对银行准备金率的提高比别的行业更为敏感。希望能够尽快出台“慈善法”
[BR]　　主持人：“中国经济周刊”说，昨天参加了你们的活动，嘉宾都讲得很好，中国需要这样的思想和反思。
[BR]　　潘石屹：昨天的嘉宾都非常有思想，谈了很多对灾难，对四川大地震的反思。的确，一个国家要复兴，要发展，一定要有这种反思的精神，只有深刻的反思精神才会对未来发生的灾难有思想上和物质上的准备，也避免犯人为的错误。我想强调的是，这种反思绝不是简单地去追究某些人的责任，更重要的是我们能否应对未来还会发生的危机和灾难，能把我们明天的事情做得更好。    人类历史上最大的一个错误就是没有很好对第一次世界大战反思，甚至有人盲目的认为，第一次世界大战是结束战争的战争。马上就出现了第二次世界大战。这就是没有反思的恶果。
[BR]　　主持人：网友“无所不在”说，据说潘总你们昨天做了一个“灾后思考”的论坛，为什么要在这样一个时间做这样的反思，你觉得有意义吗？有什么观点与我们分享一下？
[BR]　　潘石屹：昨天正好是5月12日四川大地震发生后的一个月，我们在一起共同反思这一个月的经历，这种反思从昨天的论坛上看，是非常全面的。我们提出的观点主要有两点：第一，希望尽快能够出台《慈善法》，把全社会做慈善和公益事业的力量规范起来，和政府一起努力，这样在碰到困难时大家就可以一起分忧解愁。第二，把中国所有的建筑质量都纳入到监管范围内，无论是城市的房子，还是农村的房子，使所有房子的建筑质量有一个基本的保证。其他嘉宾也从经济，从精神重建街角度提出了他们的观点。