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中国房地产市场2008年轻跌 2009年将暴跌 (点击:714)
笔者才疏学浅，想了将近两天才把这个命题的答案想好。笔者是今年7月才开的博客，但是对房地产的了解也有多年，不过好像2008年这样的大起大落的市场却从来没有见过，尽管目前楼价已经回落了将近20%以上，但相比2007年暴涨将近一倍的楼价，我觉得还是用“轻跌”二字来形容会比较合适。
“轻跌”的原因主要存在以下两个方面：
1、美国次贷危机把中国楼市的泡沫刺破。
美国次贷危机始于2007年2月，但当时中国经济包括楼市、股市都一片繁荣昌盛，丝毫感觉不到他日金融海啸的到来。直到了2007年的下半年，美国次贷危机才陆陆续续见诸报端，不过当时楼价仍然在上涨，这种势头一直持续到2008年年初。
不过，就在2008年年初笔者就注意到这场经济危机或许是中国楼市熊市的一个序幕。还记得当时对此的研判是：“一场由美元引起的全球性金融危机正在临近，这可能是一次周期性的，由于次级贷与经济基本面的问题，恐怕处于一种衰退期，估计会持续三年到五年。”
美国次级债危机对中国带来三方面影响：
美国次级债危机正导致美国消费市场出现疲软迹象。以美国为主要出口市场的中国企业利润降低，面临风险较大。中国出口可能面临订单减少、利润缩水的危险。 中国已不是唯一的出口国了，国际订单的转移正在加速。 由于中国对于美国市场高度依赖，对于外部市场的高度依赖，如果美国经济走下坡路，它的市场萎缩就会使我们的产能过剩，就是很经典的经济危机。 之所以要花如此大的篇幅来阐述众所周知的美国次贷危机，即是金融海啸对中国影响，那是因为这会对中国今后的未来产生非常重要的影响。因为中国已经是世贸成员国之一，并且持有最多的美国国债。 全球金融危机发展到目前，不再是复杂结构性产品出事，而是与日常经济息息相关的借贷市场几乎停滞，显示金融市场与实体经济接壤的地方开始“坏死”，正常经济活动即使与楼市没有关联，也将直接而广泛地受到冲击。 衰退端倪不仅体现在美国汽车业、服务业及劳工市场低速加剧，还体现在全球制造业产出都开始下滑，资本市场出现通缩迹象。
2、地方政府不遗余力地扮演着“房托”的角色。
这是今年楼市避免暴跌的一大主因。 地方政府真正参与到房地产业之中是楼价得以节节上涨的一个主要的诱因，由于掌握着地产的命脉——土地。银行靠的是放贷赚利息，地方政府就卖地皮，而且地价越来越疯狂，形成了地方政府对卖地皮的依赖。 一旦楼市在走下行通道，开发商对于土地的需求减少了，也就是意味着地方政府的财政收入骤减。所以地方政府不遗余力地托市却是可以预期的，各地都纷纷出台不同的政策希望能够进一步稳定地产市场，唯独广州、深圳等其他产业根基雄厚的城市还没有出台政策托市，这也从另外一个侧面反映出今年楼价仍然不会暴跌的事实。 至此，我们不难看出，政府在房产市场中的身份已经由监管者转化为半参与者。可在目前的市场状况下，还不能说政府就是房产市场的供应主体之一。原因在于，政府没有直接进行房产产品的开发与销售（廉租房除外）。
2008年的轻跌已成定局，但是受累于国际金融环境的变差，却让2009年的暴跌成为可能。暴跌的源头仍然始于国际因素，主要的因素也是以下几个：
1、股市资金套牢了楼市主力人群。
首先被套的是国际热钱。由于AIG、雷曼兄弟、高盛公司、摩根大通、摩根士丹利这些投行、银行和保险公司都将面临倒闭破产的危险，所以他们需要从中国分支机构抽钱，股市和楼市的热钱流出已经不是秘密。同时，已经造成了中国股市的崩盘从6000点到2000点。 股市的暴跌使得消费预期大大下降。本来愿意买房子的，现在一看自己的股票上的钱都套在那里了，哪怕提出来也没几个钱了，也买不了房子，故造成房子的需求紧接的萎缩。 但是，令人可怕的是，金融海啸仅仅是序幕，可以预见的是，到2009年甚至2010年，危机仍将会向纵深发展。每一次大规模利率重设的时候，都是次贷危机高峰到来的时候。假如这个判断继续正确，那么就意味着这场危机在持续的时间上，应该要超过四年，就不是说一年两年能解决的，更长的可能性也存在。 这就是2009年中国楼市暴跌的一个源头。但更令人担心的是，随着海外资金真实成本变成负值，中国的资产泡沫也将形成。
2、地产行业将加快优胜劣汰。
2008年，还可以听到不少房企“猪坚强”的声音，但随着危机进一步深入，地产行业进一步优胜劣汰的轮回将加快，可以说，2009年将是房地产企业进一步陷入深渊，谁能撑住也就是赢家。 目前，市场除了购买力不足的因素之外，最关键的是仍处于买卖双方的博弈阶段。买家希望价格能够降下来，而卖家却希望能够更大的利润。越是博弈得越久，开发商就会处于更加被动的位置。因为买家没有借钱度日，而开发商却有大大小小的贷款在算计着日子。 这就是被誉为“洗牌”的行业清洗运动。唯有大跌才能使房企非正常的巨大利润进一步压缩至相对合理的水平。换另外一个角度来看，惟有房价适度大跌，才能激发消费者的需求，从而令房产商资金回笼更快一点；惟有适度大跌，才能促进房市良性竞争，从而步入健康有序的发展通道；惟有房价适度大跌，才能令很多投资（投机）者其行为所产生的风险有清醒地认识；惟有房价适度大跌，才能令很多盲目投入房屋消费的民众树立起理性的房屋消费观。 | 
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发表于 2008-11-30 10:05:00
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