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房企热销楼盘成本调查：房价降了品质会降吗
2009年05月22日02:40 东方网 杨羚强
不久前，因住房出现质量问题，上海万科金色雅筑的业主对万科“节省”楼盘预算表示了强烈质疑，关于楼盘品质和售价关系的讨论由此浮出水面。
据中房指数院的研究，一季度楼市虽然回暖，成交量放大，但开发商的利润率仍处于下跌状态，且存货压力并没有减轻。在不敢涨价的情况下，为了提高利润率，一些开发商选择了“控制成本”。但这样是否会导致楼盘品质下降呢？
万科：预算未花完惹来非议
日前，万科上海金色雅筑被业主质疑，楼盘出现质量问题，是因为万科节约“预算”所致：万科在2007年通过配股募集一部分资金，并计划从中取出7亿元投给金色雅筑，但最终只使用了其中6.61亿元。
对此万科回应，金色雅筑项目不存在压缩成本的问题。万科表示，项目的实际总投资额约9.5亿元，募集资金投入的7亿元只是其中的一部分。金色雅筑项目于2008年12月竣工，截至年底时累计募集资金投入约6.6亿元，按照正常的付款安排，竣工时尚有部分余款未支付，因此2008年年报中披露的募集资金使用中“累计投入金额”与“拟投入金额”之间存在差异。到目前为止，募集资金中剩余的4000万元已经全部支付完毕。
根据上述说法计算，金色雅筑实际每平方米的成本投入超过1万元。
保利：限价房预算相对较低
同样被曝存在质量问题的保利西子湾，是保利在广州开发的第一个限价房项目。保利地产地方公司总经理宋广菊透露，西子湾限价房的利润率只有3%。西子湾的销售均价是6400元/平方米，很多人因此认为，西子湾的开发成本及各项税费很可能达到6000元/平方米。
但根据保利地产的年报，广州西子湾项目的投资总额为9.64亿元。据会计师对保利年报的解读，按照总投入9.64亿元计算，这个20万平方米的住宅小区，每平方米成本不过4820元。
与保利的一些口碑较好的项目相比，上述投入还存在不少差距。以保利叶上海为例，年报显示计划总投入达到了58.28亿元，平均每平方米成本为8267.77元。相对中低端的上海保利西子湾，总投资预算也达到22.17亿元，平均每平方米成本为5961.25元/平方米。
调查：售价高 投资未必高
《每日经济新闻》记者调查发现，近期一些热销的楼盘，尽管售价很高，但投资额却与售价不相“匹配”。
广州楼市近期的签约冠军——保利心语，搜房网显示的销售均价为16000元/平方米，但保利年报显示，该楼盘每平方米的计划投资额仅4338.33元。和保利的情况类似，金地上海分公司近期热销的格林世界，售价为15000~18000元/平方米，但投资额只有4114.63元/平方米。
全国工商联房地产商会RECIO工作室的统计数据显示，建安成本加前期安装成本约占总成本的39.8%。按这个比例，一些售价上万元的项目，包括绿化在内的建筑成本不到2000元/平方米。
据大部分开发商的建筑工程项目经理介绍，以这样的成本建房应该能满足基本的安全标准，但是这样的投入含量与开发商宣扬的楼盘高品质、高配置相比，显然存在差距。
专家说法
投资额与品质无必然联系
单纯从财务报表中显示的项目投资额是否能判断楼盘品质好坏？
卫明不动产智库的负责人蔡为民说，理论上投资金额越高，项目的品质会越好。但由于年报中所列项目的投资总额还包括了土地成本、税费等多项投入，因此总投资额的增加是否能提升楼盘品质，并不好说。
五合国际智库总经理邹毅认为，不同开发商相同额度的资金投入，也会产生不同的品质。一些开发商开发和管理能力强，即便资金投入不高，依然能建出品质不错的楼盘。但也有一些开发商，虽然投入不低，但管理混乱、费用支出很多。虽然投资预算很多，但开发出来的产品并不优质。
在他看来，即使是同一开发商旗下的楼盘，由于操作团队不同，相同的资金投入下，也有可能开发出品质不同的产品。
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发表于 2009-5-22 09:29:00
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发表于 2009-5-23 15:26:00
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