[转帖]买房还是租房？如何算好投资账职业账家庭账

新泉人

买房租房哪个合算?这个问题和先有鸡还是先有蛋一样经典——上百度搜搜，早在1999年就有媒体在讨论这个问题了，当时房改开始不久，当然是买房合算——随后房价几经波折，“买房论”和“租房论”也是轮番占据上风。
　　
　　会为这个问题苦恼的小青年，自然不可能是拥有多处房产的地主，而是刚踏入职场3年~8年的小青年。踏入2009年，东莞房价隐隐约约有上蹿迹象，另一边通胀来临之声又不绝于耳——这让不少有为小青年越来越陷入了究竟是买房还是租房更为划算的困惑中。日前记者采访了从粤东山区来到东莞创业的有为小青年之一“豆腐脑”，已经在东莞市区踩盘看盘四年之久的“豆腐脑”向记者建议：现阶段研究这个问题，要算三笔账：投资账、职业账和家庭账。
　　
　　投资账
　　
　　第一笔账
　　
　　投资账
　　
　　房价会涨会跌，这个问题太过深奥，但不妨以一套南城面积为110平方米、总价60万元的房产为例，仔细比较一下买房和租房的利与弊。
　　
　　如果直接向开发商买房的话，小青年需首付18万元，并办理商业性贷款42万元，分15年还清。依据现有的利率5.05%并优惠15%计算，每月月供为3332.28元，15年利息总额为179810元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金（以多层住宅为例），税费共要支出2.4万元。
　　
　　上述费用合计，买这套房子的成本包括现金20.4万元（含首付18万元、税费2.4万元），每月投入3332.28元，15年后便是59.98万元（相当于贷款42万元、利息17.98万元）。换言之，15年后，购房者花了80.4万元拥有了一套住宅。
　　
　　如果用同样的资金来租同一套房产的话，为便于计算，将租房人手上的20.4万元用作储蓄，并将每月3332元闲钱拆开，假设月租金为2000元，剩下的1330元仍然用作储蓄。其中，20.4万元用于15次1年期的定期存款，按复利算，新存款利率为3.33%，15年的利润为12.9万元。此外，每月1330元仍按银行存款，按单利计算，取平均的利率3.33%，15年下来，实际上存款利息约为7.5万元。
　　
　　归结起来，租房者花费的总资金仍为80.4万元不变，实际支出为每月房租2000元，15年后总额为36万元，而增加的利润为12.9万元加7.5万元等于20.4万元。换言之，租房者在15年后的资产为80.4万元-36万元+20.4万元=64.8万元。
　　
　　在这个例子当中，买房与租房的区别在于：当投入同样的资金，15年后买房者拥有了一套住房，而租房者则手握64.8万元，要比较的是这套当年价值60万元的房子是否增值至76万元。也就是说，只有每平方米的房价上涨了1454元，买房者与租房者才打了个“平手”；如果涨幅持平，则买房者不划算；如果房价下跌，买房者亏得更多。
　　
　　当然，这个数字很繁琐，由于中国诡异的房地产波动，更不见得准确，在这种情况下，有为小青年们要算下职业账。
　　
　　第二笔账
　　
　　职业账
　　
　　现在租房的小青年，无非是三种人：一是初入职场的年轻人，刚毕业的大学生，经济能力不强，选择租房尤其是合租比较划算；二是工作流动性较大的人群，如果在工作尚未稳定的时候买房，一旦工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，就会产生一笔不菲的交通成本支出；三是收入不稳定的人群，如果一味盲目贷款买房，一旦出现难以还贷的情况，房产甚至有可能被银行没收。
　　
　　但金融风暴来临之后，谁敢说自己工作稳定，适合买商品房？更为要紧的是，买房会不会成为自己工作调动或者跳槽的绊脚石，今年才过了半年，“豆腐脑”旁边就有三个朋友因为跳槽到其他城市，跟自己新买的房子说拜拜，更有朋友为了买镇上的便宜房子，“屈尊”去几个经济不发达的小镇工作，对自己的职业生涯来说，十分不值得。
　　
　　小青年买房，往往用的是自己和父母攒下的积蓄，当光荣成为房奴之后，其实也错失了另外一种可能：利用手头上现有的资金，进行尽可能多的投资。如果对自己的投资本领有信心，也许迟买五年房子，你就能多买一套房子。
　　
　　第三笔账
　　
　　家庭账
　　
　　然而，算上家庭账，多数小青年还是要买房的。
　　
　　租房还是买房，绝对不是一个人的事情，所以才有了任志强“未婚女青年推高房价”的推论，买房还是租房与否，要看另一半乃至另一半家庭的态度，还要考虑孩子的未来——虽然现在新莞人子女就读公校有了积分制，但多多少少都要考虑你的房产、居住地、房子开发商等，为了另一半和下一代，房子还是不得不买。
　　
　　于是，又回到最核心的问题：年轻人现在买房合适吗？于是，有为小青年“豆腐脑”最后向记者建议，对于这三笔账，可以按照2：4：4的权重进行衡量，如果确实职业前途和投资能力的确突出，不妨目前还是以租房为主。

新泉人

 

 

 

呵呵,向阳大哥,此贴是转贴的.

向阳

第二和第三我没有研究过，没有发言权，呵呵。

但从投资的角度分析的话，这个账算法有问题。随着经济的发展，物价的波动，银行利率是不断变化的，同时租房的价格也不在断变化。楼主不能以这个死的数字来算。