岳阳市湘阴县界头铺镇龙凤缘项目可行性分析报告2008年

阿牧

项目投资可行性分析

（龙凤缘项目）

 

 

二零零八年五月

 

 

 

目     录
目     录 2
一、总论 3
1.1 项目简介 3
1.1.1项目概况 3
1.1.2 项目规划总体要求 3
1.1.3 项目建筑面积指标 3
1.2 编制依据 4
1.3 主要经济技术指标 4
1.4 结论 4
二、市场分析 5
2.1 宏观环境分析 5
2.1.1 城市概况 5
2.1.2经济发展状况 6
2.1.3 居民生活水平 6
2.2、房地产市场分析 7
2.2.1 房地产市场综述 7
2.2.2 板块特征 8
2.2.3 未来发展趋势 9
三、项目周边环境 10
3.1 项目周边环境分析 10
3.1.1 周边环境 10
3.1.2 SWOT分析 10
四、项目定位 11
4.1 总体定位 11
4.2 产品定位 12
4.3 客户定位 12
4.4 价格定位 12
五、财务效益 12
5.1 销售收入测算 12
5.2 建设投资估算 13
5.3 不确定性分析 14
5.4 经济效益评价 15

一、总论
1.1 项目简介
1.1.1项目概况
项目地块位于湖南省岳阳市湘阴县界头铺镇，距湘阴县城18公里，距长沙市33公里，紧

靠1825省道，交通便利，高速公路正在建设。项目土地面积为55ha(折合550963㎡)，总

建筑面积40.2万㎡，土地用途为综合用地。
龙凤缘项目地处长沙市北的城郊结合部，是大城市与中小城市的结合部，是湘阴连接长

沙市的南大门，又是长沙市北的“后花园”。在半径50km-100 km范围内（即形成30-60

分钟生活圈），覆盖了长沙市、株洲市、湘潭市湖南省三个主要城市，紧靠长株潭 ---

“综合配套改革试验区”（以下简称新特区）。长沙、株洲、湘潭三市沿湘江呈三角形

分布，彼此相距不到五十公里，三市土地总面积占全省近七分之一，人口约占五分之一

。这里聚集了湖南省百分之九十的科技人员和百分之八十的科技成果，更是长江经济带

、泛珠三角经济区、京广经济带的交汇之处，堪称区域经济发展的“金三角”。
1.1.2 项目规划总体要求
项目占地面积550963平方米：其中528425平方米（792.64亩）可用作房地产开发，保留

第二个山头33.8亩按照园区总体规划建设（详细要求见附件一）。规划建设一个大型高

档别墅居住区，土地使用年限为70年，规划容积率为0.73,建筑密度13%，绿化率60%。
1.1.3 项目建筑面积指标
项目总建筑面积40.2万平方米，住宅部分35.9万平方米（其中多层26.2万平方米，联排

别墅7.4万平方米，独栋别墅2.3万平方米），公建配套4万平方米；幼儿园0.3万平方米

。
1.2 编制依据
本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和湘阴县有关规划，通过客观分析

和经济评估，为项目投资提供决策依据。
此外，本报告编制依据还有：
1、湘阴县统计报告；
2、岳阳市房地产管理局发布数据；
3、湖南省国民经济和社会发展十一五规划纲要。
1.3 主要经济技术指标
占地面积                    550963m2
总建筑面积     402000 m2
其中：
住宅                  359000 m2
            多层                          262000m2
            联排别墅 74000 m2
独栋别墅                      23000 m2
幼儿园                3000m2
      公建配套     40000m2
容积率                               0.73
建筑密度                             13%
绿化率 60%

1.4 结论
本项目在目前市场行情下，总投资1,011,534,591元，销售收入1,126,500,000元，税后

利润81,755,408元，投资收益率为8.08%。从敏感度分析来看，本项目风险性较大。

二、市场分析
2.1 宏观环境分析
2.1.1 城市概况
湘阴县地处湘资两水尾闾，南洞庭湖滨，总面积1581.5平方公里，总人口70万人，辖19

个乡镇，418个行政村。湘阴历史悠久,人文荟萃，是湖湘文化的发源地之一，自南朝刘

宋元徽二年正式置县至今已有1500多年历史，先后涌现了宋代名儒周式、历相五朝的夏

元吉、清朝“中兴名臣”左宗棠、首任中国驻英法公使郭嵩焘、红军早期将领陈毅安、

著名作家康濯、抗洪英雄高建成等先哲时贤。县境内留下了“ 规模甲通省 ”的宋代湘

阴文庙、岳州窑遗址、南泉古刹、柳庄、左文襄公祠、太和元气牌坊等文物古迹。湘阴

风景秀丽，气候宜人，东部丘陵区被誉为“天然氧吧”，西部水乡被称为“负离子仓”

，县境内拥有横岭湖湿地自然保护区、青山岛和鹅形山度假休闲村、滨江广场、湘江花

园等人文景观和旅游休闲景点。湘阴物产丰富，经济发展，先后被定为全国商品粮基地

县、藠头出口基地县、全国无公害茶叶生产示范县、农产品安全示范县、湖南省乡镇企

业十强县、全省水产品总量第一县、水利建设先进县（已连续四年获得水利芙蓉杯），

有“藠头之乡、鱼米之乡、茶叶之乡”的美称。
岳阳是一座历史悠久的文化古城，距今已有2500多年历史，是全国对外开放甲级旅游城

市，人文景观十分丰富，有岳阳楼、屈子祠等名胜古迹193处。岳阳是湖南唯一临江口

岸，是长江沿岸对外开放城市，岳阳地处一湖（洞庭湖）、三线（京广铁路、京珠高速

、107国道）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上，区位

优势明显，交通十分便利。京广铁路纵贯境内三县（市）二区；公路有京珠高速和106

、107两条国道平行穿越；水路通江达海，有长江岸线163公里，城陵矶是长江八大良港

之一。岳阳是新兴的工业城市，是中南地区最大的石化基地，全市已形成石化、电力、

造纸、纺织、机械、建材、食品、饲料等几大支柱产业。岳阳有储量丰富的金、银、铜

、锌、铀、独居石、白云石、高岭土、花岗岩等矿产资源。
2.1.2经济发展状况
近年来，湘阴县坚持以科学发展观为指导，大力推进“三化”进程和民本岳阳九项工程

，切实把工作重点放到优化结构、转变经济增长方式和提高经济质量上，全县经济社会

保持良好发展态势。2006年，全县实现国内生产总值 68.3亿元，同比增长 10%；完成

财政总收入23008万元；全社会固定资产投资完成22.8亿元，同比增长 0.9%；社会消费

品零售总额完成15.6亿元,同比增长12.4%；农民人平纯收入4150元，比上年增加313元

；城镇居民可支配收入7800元，同比增长9.9%。县域经济综合实力排名全省第14位。城

镇以上固定资产投资快速增长。全年城镇以上固定资产投资完成12.4亿元，比去年同期

增长41.5％，占全社会固定资产投资完成额的46.8％，是支撑全社会固定资产投资高速

增长的主力军。投资项目减少，但投资规模增大，带动了投资加快增长。仅2007年1-9

月，湘阴县固定资产投资项目45个，比去年同期减少12个，其中新开工的20个。但其中

总投资超过5000万元以上项目 24个，比去年增加项目14个。房地产开发增势较强。

2007年1-9月全县房地产企业完成开发投资0.6亿元，同比增长46.3%。2007年底，湘阴

GDP达到80亿元，比上年增长12%，超目标要求2个百分点，财政收入达到2.48亿元，增

长7.8%，比目标要求高出5.5个百分点，农民纯收入达到4465元，比上年增加400元，增

长9.6%。
而项目邻近的新特区中，长沙、株洲、湘潭三市各相距不超过50公里，在湘江两岸成“

品”字形排开。长株潭靠近珠三角经济圈，是支撑沿海、沿江开放地区的后方基地和促

进内地开发的先导城市。随着湖南融入泛珠三角区域协作，长株潭在接受粤港产业的梯

度转移方面，具有无可比拟的优势。近年来，世界500强企业有32家落户长株潭。根据

权威报告指出，到2010年长株潭三市经济总量将突破4200亿元，这意味着三市GDP年均

增长达到12%，在湖南全省GDP中的比重达42%以上，人均GDP达4万元；城镇化率达57%以

上，城市核心区人口达到500万人以上；由2005年至2010年累积投资要占到全省的55%，

达到9200亿元。
2.1.3 居民生活水平
湘阴县城镇居民2007年度人均支配收入为7327元，同比增长7%；农村人均现金收入为

3641元，同比增加279元，增长8.3%，增幅提高了0.5个百分点，创近几年新高。财政收

入有所增长，金融运行平稳。湘阴县完成财政总收入1.7亿元，同比增长12.8%，其中，

地方财政收入完成1.4亿元，增长17.7%。金融运行平稳，服务力度有所加大。全县金融

机构各项存款余额24.1亿元，同比增长30.6%，各项贷款余额17.4亿元，同比增长19.2%

，其中，工业贷款1.8亿元，农业贷款3亿元，全县居民储蓄20.2亿元，同比增长20.6%

。全县社会消费品零售总额12.7亿元，同比增长16%，增幅为历年少见。其中城市消费

品零售额7亿元，增长14.6%，县以下消费品零售额5.7亿元，增长13%。分行业来看，批

发和零售业分别增长25.9%、13.2%，住宿和餐饮业增长14%。

[此贴子已经被作者于2009-8-29 1:29:41编辑过]

慕容玉山

8500是贵了点

 

如果便宜相信应该比较畅销

蔡武

不可能这个价钱的

市场不会达到这个标准

黄金

这个龙凤缘项目已经开工了吗?  如果定价8500 那只有长沙的人来买了

紫日风云

只买贵的，不买对的

独孤求败

项目早就泡汤了吧！

新泉人

总建筑面积     402000 m2
其中：
住宅                  359000 m2
多层                  262000m2
联排别墅             74000 m2
独栋别墅              23000 m2
幼儿园                3000m2
      公建配套     40000m2

 

数字好奇怪啊？

向阳

400平米的别墅，不大吧？8500一平，340万，我相信勤劳的湘阴人民会自已盖10栋34万/栋的楼。

阿牧

2.2、房地产市场分析
2.2.1 房地产市场综述
项目所属的岳阳市在07年1-8月期间，房地产开发新开工面积123.72万平方米，同比增

长87.91%，其中商品住宅110.56万平方米，同比增长100.36%；商业营业用房9.91万平

方米，同比增长25.13%。房地产开发项目规模加大，大项目数量明显增多，所占比重进

一步加大。1-8月在建项目中，施工面积超5万平方米的房地产开发项目由上年同期的7

个增至13个，总施工面积达149.43万平方米，同比增长55.92%，占总施工面积的55.26%

，比上年同期提高了12.66个百分点。岳阳市房地产市场开发结构得到不断调整，市场

需求进一步增加。全市销售各类商品房56.76万平方米，同比增长35.1%，实现销售额10

亿元，同比增长106.8 %。其中，商品住宅销售面积和销售额分别为51.38万平方米和

7.83亿元，同比分别增长40.23%和139.45%。
根据最新统计数据显示，湖南省08年第一季度商品房销售面积430.8万平方米，同比增

长24%，增幅下降22.3个百分点，其中商品住宅393万平方米，同比增长23.3%，增幅下

降32.6个百分点。全省商品房销售额107.6亿元，同比增长34.6%，增幅下降37.8个百分

点，其中商品住宅销售额91.5亿元，增长35.5%，增幅下降84.5个百分点。全省商品住

宅平均销售价格2329.4元/平方米，同比上涨17.1%，环比上涨0.9%，价位在全国排23位

；其中长沙市主城区商品住宅销售均价为3990元/ 平方米，同比上涨15.4%，环比上涨

0.8%。全省商品房空置面积135.5万平方米，同比减少19.2%，其中商品住宅空置面积60

万平方米，同比减少29.8%。
2.2.2 板块特征
根据项目的地理位置及城市整体规划，分为长沙城版块、岳阳城版块、湘阴县版块，三

者构成“1小时生活圈”。
一、 长沙城版块
随着和记、新世界、万科、碧桂园、绿城、阳光100、华润地产等地产大鄂的进军长沙

，大盘时代已来临，众多的地产商选择长沙，显然是看中了湖南长沙这个市场，长沙被

誉为娱乐之都，消费能力居全国第四，是一个消费综合实力非常强大的城市。与项目具

有可比性的代表楼盘有万科西街庭院、碧桂园威尼斯、上海城开托斯卡纳等。
项目均价表1                                           单位：元/㎡
产品类别\项目名称 西街庭院 威尼斯 托斯卡纳
洋房 4500 3500 6600
联排别墅 --- 7000 8000
独栋别墅 12000 12000 ---

二、 岳阳城版块
随着自住型需求成为市场主流，购房者对住房的品质提出了更高的要求。岳阳楼市开发

格局从2006年开始已经有了较大突破，实现了“三变”，即规模由小变大，层次由低变

高，环境由差变优。代表楼盘有天伦城、南湖香榭、香洲名都等。
项目均价表2                                           单位：元/㎡
产品类别\项目名称 天伦城 南湖香榭 香洲名都
洋房 2800 2300 2200

三、 湘阴县版块
人口集中在老城区，新城区人口稀少。随着城市建设的步伐加快，但是居民对新城区的

发展前景认识不够，人类群居特性等原因，导致县城人口分布不协调。政府对商业布局

方面的引导还做得不够。新城区消费凝聚力不够，新城区的发展必须依托一定的人口来

支撑，在新城区，人流量、车流量寥寥无几，周边的居民成点状分布，消费习惯等问题

都是新城区发展的障碍所在。房地产发展处于起步阶段，商业项目紧4个，东湖商业中

心、湘阴商品商贸城、锦绣罗城泰富时代、高岭汽车站商贸广场等项目，住宅市场无主

导产品面世。项目操作手法单一，开发商对市场的把握度不高。代表楼盘有精密?新世

纪花园、财富广场等。
项目均价表3                              单位：元/㎡
产品类别\项目名称 新世纪花园 财富广场
洋房 780 800

2.2.3 未来发展趋势
尽管今年以来三大版块房地产市场销售增幅回落、价格增长放缓，但这只是暂时现象。

从城市发展看，随着城市化、工业化进程加快，城市人口集聚处于加速过程中，对住房

的需求是客观存在；从市场价格看，与周边城市和全国其他同类城市相比，三大版块房

市价格相对偏低，有吸引力；从住房现状看，虽然市民住房状况近年来有了很大改善，

但还有相当部分群体没有得到住房保障，尤其是随着生活水平的提高，人们改善居住条

件的愿望越来越强烈，“小房换大房、旧房换新房”的人越来越多，市场空间仍然很大

。因此，三大版块房地产市场仍然处于需求旺盛期间，价格还会保持在平稳增长区间。

外地实力开发商的进驻，逐步提升了区域整体开发品位。同时经过几年的迅猛发展，本

地房产企业也快速成长，目前的小区在规模、质量、环境、物管等方面不断取得进步，

取得了良好的市场口碑。品质地产时代的到来，是房地产市场逐步走向成熟的一个标志

。随着住宅消费的日趋理性，房地产业将出现回归“产品”的发展趋势。目前，人们的

购房需求还非常强盛，发生本质性改变的是购房者的买房目的。消费者买房已不再是为

了满足单一的居住需求，而是为了向舒适型居住条件和高品质居住条件过渡，从而改变

自己的生活品质。
因此，湘阴县房地产业的投资能量、需求潜力、发展趋势是良好的。
三、项目周边环境
3.1 项目周边环境分析
3.1.1 周边环境
本项目地块南临燎原水库，3000多亩、1000万立方米的中型水库，自然环境未受到任何

污染与破坏。“十一五”规划中，还将建成以水库水源为城市居民生活用水的城市自来

水厂。该地区气温适中。园内已有上百亩的水塘，适宜养殖各种五”规划中，还将建成

以水库水源为城市居民生活用水的城市自来水厂。该地区气温适中。园内已有上百亩的

水塘，适宜养殖各种鲜鱼等水产品；园内已有上百亩的苗木花卉，古树参开、花香四溢

。“龙凤缘”所处的界头铺镇区域内多为缓丘陵，耕地占30%左右，人口密度低，给排

水、电力、通讯都已经配套，有双湖50万伏、大明22万伏两个高压变电站，能源配套工

程基本具备，土地综合开发潜力大。
本项目所属的界头铺镇位于湘阴、汨罗、望城三县和长沙、岳阳两地市的交界处。镇域

南邻望城县茶亭镇,西接樟树镇,东北靠玉华乡,北接袁家铺镇。长湘公路穿镇而过,界樟

公路与樟树镇相连,交通便捷,素有湘阴南大门和小城关之称。
本项目距离长沙市新周南中学、湘阴县一中两所名校不到20公里，教育资源丰富，教育

环境优越。
3.1.2 SWOT分析
Strength
? 地理位置得天独厚，处于新特区规划的城市1小时生活圈位置
? 交通便捷，水、陆交通立体化交通格局即将形成
? 水资源丰富，自然环境一流，有利形成别墅居住条件。
Weak
? 地处城郊，周边生活配套不完善，附近城市建设较落后，在一定程度上影响项目形

象
Opportunity
? 南面临近燎原水库40%用地临水，可以引入至小区内作水景
? 区域房地产市场仍处于上升势头（尤其是别墅市场），未来走势较为乐观
Threat
? 周边竞争性项目为知名品牌公司开发，在当地已经有一定的客源支持且本项目距离

长沙市有一定的路程，本项目面临销售压力
? 宏观经济政策存在较多变数，调控力度将日益加大，可能对房地产市场的走势产生

影响。
四、项目定位
4.1 总体定位
水岸别墅国际社区
定位诠释：
在开发中强调物业内涵的同时，更注重功能延伸，展示一种新的居住理念、新的生活态

度和方式。以完备的设施和功能配套及营销理念相互融合，给目标客户展现一种求新、

唯美、崇尚健康的生活方式。小区的产品是与国际大都市所同步的，充分尊重建筑与人

的共鸣，体味其人性品位，并与环境有机的共融。同时内部有大面积集中绿化，再结合

各组团主题景观，节点小品等组成多方位景观系统。景观在本案中不是一种美化和附属

，而是一种与自然相安共存的概念。针对目标客户创造符合其需求的高品质产品。
建筑风格简朴但大气，精心于细部设计的推敲，从房型、外观、观景设计、组团绿化、

公建配套等，都将体现本案中价楼盘高档化国际社区形象。通过建筑各项要素与个人生

活有机结合可引伸出许多推广主题，有利于本案的各项要素进行生动、全面的诉求。以

此完成以小见大、提高推广立意的目的。强调本案产品理念的领先性和公司实力的雄厚

性。
4.2 产品定位
结合本项目规划要求，本项目宜以多层为主，辅以少量叠加和联排别墅，充分利用规划

要求的容积率，实现利润最大化。
4.3 客户定位
本项目客户定位如下：
? 长株潭新特区企业主；
? 来湘投资客；
? 政府高级公务员；
? 新特区城市精英；
? 目标客户注重社区的舒适水岸环境，注重社区提供国际化生活空间；
4.4 价格定位
通过上面三版块产品的均价比较，估计本项目市场参考价为：
项目均价表4                                          单位：元/㎡
产品类别 洋房 联排别墅 独栋别墅
均价 2000 5500 8500

五、财务效益
5.1 销售收入测算
? 根据前面的定价，多层洋房按照2000元/平方米，联排别墅按照5500元/平方
米，独栋别墅按照8500元/平方米测算；
? 可售建筑面积按照35.9万平方米计算，总建筑面积按照40.2万平方米计算。
龙凤缘销售收入估算表
序号 项目名称 金额（元） 面积（m2） 均价（元/m2） 备注
1 多层 524,000,000 262,000 2,000
2 联排别墅 407,000,000 74,000 5,500
3 独栋别墅 195,500,000 23000 8500
4 合计: 1,126,500,000 359,000 3138
根据销售收入估算表可以看出，整个项目销售收入共计1,126,500,000元。
5.2 建设投资估算

建设投资估算表
序号 项目 金额（元） 单价（元/m2） 计算面积(m2) 备注
一、 土地费用 229,089,388 417 550,000 　
1、 土地出让费 214,760,000 534 402,000 26万/亩，826亩
2、 契税 6,442,800 16  402,000 交易价3%
3、 山头各种费用 7,886,588 5 22,533 33.8亩，按70年收费
二、 前期费用 20,100,000 50 402,000 　
1、 前期规划设计费用 20,100,000 50 402,000 　
2、 土地开发费用 0 0 402,000 包括水文地质勘探
三、 建安工程 482,400,000 1,200 402,000 无
1、 土建与装修 482,400,000 1200 402,000 毛坯交楼
2、 设备及安装工程 0 0 402,000 无
四、 公共基础设施、配套费 40,200,000 100 402,000 　
五、 其他费用 8,040,000 20 402,000 监理、保险费等
　 小计 779,829,388 　 　 　
六、 间接费用 172,745,521 　 　 　
1、 不可预见费 23,394,882 　 　 (一)---(五)的3%
2、 管理费用 24,096,728 　 　 不可预见费+(一)---+(五)之和3%
3、 销售费用 45,060,000 　 359,000 销售收入4%
4、 财务费用 80,193,911 　 　 60%,2年,8%利率
七、 合计 952,574,909 2,370 402,000 　
? 财务费用按照建设总成本的60%的贷款额度，贷款利率8%，贷款2年计算。
根据建设投资估算表可以看出，整个项目建设总投资共952,574,909元。
5.3 不确定性分析
敏感度分析采取销售价格和土地出让费在分别变动10%和20%情况下的项目收益情况。由

敏感度分析表可以看出，只有当销售价格上升到3452元/平方米以上或者土地出让费少

于23.4万/亩时本项目建设投资才可行。

敏感度分析表
可售面积 359000 总建筑面积 402000 总占地面积 550,000
增减率 20% 10% 0% -10% 　
销售价格（元/m2） 3766  3452  3138  2824  　
税后利润(元） 248,187,990  164,839,564  81,491,137  -1,857,290  　
投资收益率% 26.05% 17.30% 8.55% -0.19% 　
　 　 　 　 　 　
总占地（亩） 826 保持售价3138元/㎡不变,变动土地出让费
土地出让费(万元/亩） 　
　
　
　 28  26  23.4  20.8
建设总投资（元）  972,376,561 952,574,909 922,872,430 903,070,777
税后利润(元）  65,966,641  81,491,137  104,777,881  120,302,376
投资收益率  6.78% 8.55% 11.35% 13.32%
备注：税率计算按照企业所得20%，营业税率教育费附加费率为5.5%，堤围0.13%；土地

增值税2%，土地使用税4元/㎡3年等。

如果适当调整多层洋房\联排别墅\独立别墅的面积配比，按照产品配比表2中比例65：

28：6进行建设，投资利润率为15.77%，此时本项目可行。

产品配比表1
项目名称 比例 面积（m2） 均价（元/m2） 销售收入（元） 户均面积 套数 层数 基

地面积
多层 72.98% 262,000 2,000 524000000 120 2183  8 32750.00
联排别墅 20.61% 74,000 5,500 407000000 220 336  2.5 29600.00
独栋别墅 6.41% 23000 8500 195500000 350 66  3 7666.67
合计: 100.00% 359,000 3138  1126500000 　 2585  　 70016.67
　 总投资（元） 952,574,909 税后利润（元） 81,460,063  投资利润率 8.55% 建筑

密度 12.52%
产品配比表2
项目名称 比例 面积（m2） 均价（元/m2） 销售收入（元） 户均面积 套数 层数 基

地面积
多层 65.19% 234,041 2,000 468081980 120 1950  10 23404.10
联排别墅 28.40% 101,959 5,500 560774555 220 463  2.5 40783.60
独栋别墅 6.41% 23000 8500 195500000 350 66  3 7666.67
合计: 100.00% 359,000 3452  1224356535 　 2480  　 71854.37
　 总投资（元） 956,489,170 税后利润（元） 150,791,496  投资利润率 15.77% 建

筑密度 12.85%

5.4 经济效益评价
从估算表可以看出，本项目在目前市场行情下，总投资952,574,909元，销售收入

1,126,500,000元，税后利润81,491,137元，投资收益率为8.55%。从敏感度分析来看，

本项目风险性较大。

 

阿牧

湘阴的别墅标杆，以后杨沙湖顺天的别墅不会低于这个价格。

 

给大家打个预防针