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[公告]半月湘阴买自住房心得及情况,极具参考价值(准备买房的都进来看)!

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发表于 2011-1-23 12:40:00 | 显示全部楼层 |阅读模式

    年底回来买房,特别还请了半个月假,总体感觉是,现在一手楼销售比较牛逼,爱买不买(后面我会说说原因)。私人买了投资,现在想出手的比较难,碰到多起以前买了想投资,至今仍未售出案例(坛里就有2个,所以想在湘阴投资赚钱的人要谨慎了)原因有很多,其中自身心态及湘阴需求占主要原因。

    首先总结一点,年底春节左右买房时大忌,人多、价高。什么东西都怕人多,人多了我们也就没有选择分辨权了。

    湘阴最新房价坛里有兄弟已经发帖了,情况基本属实,我这里就不再罗列,不帮地产JS们再打一次广告。

    坛里有兄弟发湘阴最新房价涨幅等,个人感觉有炒高湘阴房价之嫌,当然最终房价并不是这个兄弟能炒高的,但有推波助澜、制造气氛的作用。

    首先说说近半个月跑楼心得,所跑楼盘及房屋空置率如下(本部分空置率为个人凭眼睛看到的未刷白、未装修、未安门窗的毛坯房。空置率为毛坯房数量/目测总单位数,为目测概数,不精准。仅供大家参考,不对任何组织和个人负责,湘阴也不大,看官有兴趣可自己跑去看):

    精#花园/现代城,目测空置率约为25%;

    兴#大市场3期,65%;

    锦#山庄,50%;

    #谐花园,30%;

    东湖#业街,35%;

    还有大约3-5个楼盘,现在一下不记得名字了。空置率总体也在20%-30%之间。

以上数据仅为多层楼梯房,为避嫌,楼盘名隐去一个字,高层电梯房不在列,据了解电梯房在湘阴不吃香,什么时候都有,且我本人也只考虑楼梯房。

     谈到空置率,该说说湘阴房屋需求总量问题了,到底有多少人要买房?多少人能买房呢?首先第一个大原则,公平讲房屋需求应该是逐年稳步上升的。09年湘阴的均价是1200-1500之间,10年1500-1800之间。11年在各位房产JS的统一炒作下,房价一路虚高。11年1月份开盘的楼盘定价搞笑到竟然不是从建筑成本加利润来定房价,而是参考周边楼盘价格。也就是说,如果KF商和ZHENGFU都心照不宣,形成默契,房价想抬多高就抬多高,3000也是指日可待。但实际上据湘阴业内人士讲,目前楼盘每平方米的开发成本应该在1200元左右,如果现在卖到2200-2400,大家可以想想利润是多少?一线城市开发商的利润大约是25%-30%(一线城市拿地代价太高,频现地王,湘阴不存在这类问题),大家算算湘阴的KF商利润是多少?如果大家不好理解,我再给大家一个标杆,目前城区靠新汽车站地段的私人建房(2房/3房都有),售价大约是1200-1400之间(当然,他们的建筑结构是预制板,10年6月以后的开发商楼盘全部要求“导制结构”,大家买房时一定要注意此类文本证明参考。私人建楼的业主也不是活雷锋,还要赚钱)。如果是集资合作建房,成本应该不超过1400元(注意,还不是毛坯房)。

      在我陆续补充这个帖子的时候,发现坛里又有人发表了湘阴发展的高调,我只好再一次泼一瓢冷水,对此批人士言论是否KF商人员炒作,持怀疑态度。我继续说说听到的业内消息,07年以前,来湘阴的KF商较少,那时候也比较老实,我建筑成本多少,加个利润基本就可以了,也不会炒作,也不会捂盘惜售。今年据我实际了解,KF商都成JS了。现在湘阴一般的楼盘基本都不是开发商在卖楼,都由代理公司卖,换言之就是炒作营销公司在卖(兄弟们,现在我们面对的是一群职业的吃人狼,如果没有良好的心态和谈判立场,很容易吃亏上当。)。于是出现了1月22日江东楼某楼盘开盘日人挤人抢房的现象,仿佛湘阴的房子成了金房子。明天就会没房一样。试问在这样的气氛下,真正要买房的消费者还能保存几分理智?那天我没去挤,一是不喜欢挤,另外难保里面有几个托,几个买房的。懒得去分辨。中国就是这样的文化,有水军,有拖。比如某某领导要当选区域明星人物了,下令下属单位员工人人必须投票,不投不行,按我的模板来投。这就是个形式,我们要学会分辨。反正那天除了我不信,另外一批买楼的也不信,别的楼盘售楼人员更不信,你们信吗?可能有人要问了,KF商建了楼不就是要卖吗?为什么不赶快卖掉?有必要这样吗?我可以很肯定的告诉你,肯定是分批卖的?至于为什么?我反问你一下?政府只规定了KF商什么时候必须开盘,有人管他们什么时候卖完吗?如果期限内没卖完,有没有损失呢?慢慢卖他们的房子有没有可能再卖贵点呢?如果答案是肯定的,我想我无需再多解释。二是也许有些人是有钱老板,反正二十几万对于我来说,是笔很大的数目,我连和KF商公平谈判的机会都没有,连房子状况、结构、配套、双方权利义务等都不清楚的情况下,我是不敢轻易交订金的(大家有兴趣可以去百度搜索下如何买商品房及注意事项)。否则就太JIAN了。

      再回应下湘阴泼前面高调的冷水,10年底到11年初,湘阴房地产价格迎来了高潮,唯一的原因是据说要把湘阴纳入长、株、谭城市群,芙蓉北路修到了湘阴。我觉得很搞笑,怎么说湘阴离长沙北站也有48公里(注意是长沙北站、到市区估计更麻烦,当然,自己有车能方便点,但来回至少也在1个半到2个小时以上)。如果这样也乐观的话,湘阴和长沙中间还隔个望城县,也没见他们的房价卖到近长沙价,此其一。其二,湘阴因为以前铁路线(火车站)没有抢过汨罗,至今从长沙到湘阴的交通方式只有汽车,不可能有火车铁路(铁路线已经规划成型,新增难度非常大)。如果有类似城际铁路之类的交通,2城1家不是没可能。但现在,在只有等公共交通(撑死自己开车)的情况下,愿意折腾的人应该是比较少的。那么为什么全国楼市都一片涨声,湘阴楼价直到08-09年才稍有起色呢?除开刚刚讲的铁路硬伤之外,湘阴人购买力也是主要原因,据说现在仍有很多人低保一家人一个月的生活费才120元;前几年地下买马也买垮了不少家庭;从经济结构来看,湘阴现在也几乎没有什么支柱产业。本土所有国营工厂几乎于03年以前全部倒闭。所以大部分人的收入来源还是有问题的。

       再回答本段前面的问题,现在湘阴到底有多少人要买房?多少人能买房呢?哪些人能买房呢?据我初步总结了解,大致分为3类人:1、长沙&外地在湘阴做生意的人(含老婆是长沙人,老公是湘阴人这种结构),很多买来投资。2、湘阴在外地打工,回来买房的人,除开KF商捂盘惜售,前面2类人是到导制目前住房大量空置的部分原因之一;3、原来一直住在乡里,后来在湘阴当官了、在外地发财了,不想再回农村住的人。但请记住,这3类相较于整体湘阴供需量肯定不是主体。主体仍应该是湘阴本地的老湘阴人。

       知道我为什么不买电梯房吗?很简单,湘阴老停电,你要是10楼以上,爬死你。知道KF商为什么建了2栋楼梯房后都搞电梯房吗?也很简单,同样面积的地皮能卖更多的房、能收更多的钱;知道湘阴消费者是不是真是在抢房(KF商肯定要营造这种气氛),还有多少电梯房KF商没卖出去吗?很简单,多不胜数。

      看官能看到这里,也算没辜负我写这么多。大家可能要问,那我们应该怎么办呢?

1、不要吊死在一棵树上,多元化寻求解决住房需求的方式。私人建房、合资合作建房都可以考虑。

2、不要轻信JS营造的抢房气氛和口头言语,要自己去分辨。平常心买房,一定要买最适合自己的,要勇于谈价格、谈条件,公平自愿交易。

3、即使真的决定买了,要勇于拒绝认购阶段和合同阶段的霸王条款。站在公平谈判的立场,达不到目的坚决不交钱。毕竟谁家的钱也不是大风刮来的。

霸王条款一:认购书和合同/补充协议里只有对购房者的约束,无明确卖房者违约约束,购房者肉在砧板上;

霸王条款二:先交订金(钱还不少),如$$天内不签合同和交首付,订金没收,房屋收回再售;KF商不是行政机构,无权没收购房者订金,且这样的话,今后老子剁死你,购房者也无任何返还余地。

霸王条款三:如果银行按揭未批,所有责任由购房者承担。订金、首付不退。其实如果是这样,购房者不属于违约,开发商应该全部退还订金和首付。

4、谈好条件才能交订金,先签合同,再付首付。否则,肯定肉包子打狗。如果今后开发商违约或房屋质量有问题,就被动了。

5、谈的条件一定要写进合同里,切勿听信口头承诺。

6、不要听信开发商巧言升值,如果你在既无铁路、又无支柱经济且人口并不多的县城投资,简直是傻帽。如果是自住,不要急,看好、谈好再出手。

 

最后搞个假设,给大家讨论。

 

现在的KF商都很聪明,地刚到手,可能地基还没打,就预售楼花、楼盘(即非现楼,要到某年某月某日才能交楼)。再营造个抢房气氛,搞得购房者马上交订金,然后套牢,马上把首付及剩余房款弄到手(即使按揭,银行也早就把钱给开发商了)。

有没有可能用这笔钱来建购房者已经买了的房子的剩余部分呢?

有没有可能用这笔钱再开发新楼盘,继续滚雪球呢?

如果答案是肯定的,到底是谁在用谁的钱建楼加价卖给谁呢?

如果不轻信抢房、升值谎言,都悠着点,谈好、看准、合适再买,KF商资金会不会断裂?

如果断裂了?那些轻易交了订金、首付甚至全额,等着今年、明年、后年售楼的购房者,又该怎么办?

 

另外有个请求,为防止过限定时间后帖子无法编辑导致无法补充购房方面的内容,请大家注意楼下顶贴部分。同时动手顶此贴,使多些人了解,多些人受益。打几个字举手之劳,这样,我们才能获得更多的发帖者、关注着。我们自己也会因此受益。

[此贴子已经被作者于2011-1-23 17:39:31编辑过]
发表于 2011-1-23 13:15:00 | 显示全部楼层

不错  不错    分析的 很彻底    调查的 蛮仔细的      辛苦了

 

 

听说 湘阴的房子 都是  长沙 人 过来 炒房的   有没有 这个现象

发表于 2011-1-23 22:41:00 | 显示全部楼层

分析的不错,的确如此,应该保持理智清醒的头脑

发表于 2011-1-23 23:00:00 | 显示全部楼层
  楼主这个写得太实际了
不过应该楼盘应该都是专业销售公司代理
另外这个购房合同应该是市统一格式的
一般存在问题都是补充协议这个是开发商定的
另外关于意向合同这个好像我没见过,
估计是湘阴特色了
最后提醒买房的朋友
谨慎,不要相信团购
反复权衡这买房的利与弊
湘阴房产目前不适合投资
自己多上网了解相关知识
楼主这么好的帖子一定要加精华
明天用电脑上再加
发表于 2011-1-24 00:42:00 | 显示全部楼层

楼主分析得很透彻。

现在北京收紧银根,进入加息周期,房价是兔子尾巴长不了喽。

发表于 2011-1-23 21:01:00 | 显示全部楼层
确实有道理。开盘时真正买房的有几个罗。
发表于 2011-1-23 22:09:00 | 显示全部楼层
楼主很理智,应该是业内人事? 希望此贴不要被HX.
发表于 2011-1-23 22:33:00 | 显示全部楼层

分析得很透彻,楼主此文花了不少功夫,做了不少调查。

听说昨天佳境东湖销售场面十分火爆,确实使人大跌眼镜,营销太成功了。听说昨天一天就订了300多套。

点评

又在造谣  发表于 2012-8-17 16:34
呵呵,推出的房子一共都没300套  发表于 2012-7-9 15:58
发表于 2011-1-24 08:44:00 | 显示全部楼层
经典!
发表于 2011-1-24 09:07:00 | 显示全部楼层
这么朋友讲得十分在理,有理有据有节,厉害!
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