开发商扣押房产证算不算违约？

东湖边

开发商扣押房产证算不算违约？

 

发商扣着业主房产证的情况屡见不鲜，而广州中级法院认为开发商扣证属于违约，不给证就是赔偿。信息时报记者 巢晓 摄

　　一手楼签合同时，都会约定取得产权证的期限。但不少业主曾被开发商扣着房产证，即使房管局已经核发，开发商还是不交出来，不是要求业主补交各种税费，就是以各种理由拖着不给。迟迟拿不到房产证的业主，有的因此错过了转手投资的好时机。

记者日前从广州市中级法院获悉，广州打过不少此类官司，但一审基层法院通常会判业主败诉，理由是只要办了房产证，就证明业主的所有权确立，开发商也尽了义务，延迟交证不算违约。但广州市中级法院最近出台意见明确，约定取得产权证，指的是“房管局核发后，开发商交付给业主本人”，限期内出了证但不给业主，就要赔钱。

　　信息时报记者 李朝涛　通讯员 穗法宣

　　案例一

　　“欠费”为由扣证，开发商被判罚

　　2005年，家住原东山区的罗先生，在海珠区滨江东路买了一套157平米的房子，成交价格是130万元。双方约定，如果罗先生不能在房子交付使用两年内取得产权证，开发商要按每天万分之一的标准给违约金。

　　房产证被扣一年多

　　罗先生交清全部房款后，于同年7月12日搬进了新家。可入住两年多了，罗先生一直没见产权证，心里难免有些发慌。他催问开发商后，又去咨询房管局，才知道早在2006年12月30日（即一年前），房管局就已经把证核发给开发商，但开发商认为罗先生还欠着他们代缴税费，就这样一直扣着房产证不给。

　　这算什么事啊？罗先生认为开发商所说的那些税费不合理，而且这事跟交付房产证是两码事。可开发商就是要求罗先生先交所谓的“税费”，否则别想拿证，时间一拖就到了2008年。

　　一审：限期内办好证就行

　　罗先生忍无可忍，随即到法院起诉。案件审理时，法官一方面批评开发商扣证不对，另一方面却说开发商这种行为不算违约，要求双方调解。由于罗先生不肯调解，法院随后作出判决，认为双方约定产权证书取得期限就是为了确定业主在一定时间内取得房屋所有权，既然房管局已经核发产权证，说明罗先生得到了所有权，虽然开发商扣房产证的行为不妥当，但不能算是违约。因此，罗先生的索赔请求被法院驳回，还要承担大部分的诉讼费用。

　　终审：到期不交证算违约

　　罗先生对此不服，上诉到广州市中级人民法院，在2008年10月，法院二审当中，开发商终于把房产证给了罗先生，但对之前的行为拒不认为是违约。

　　广州中院审理后认为，开发商迟迟不把房产证交给业主的行为属于违约。至于所谓业主欠交税费一事，开发商可以另行采取法律途径解决。交付房产证和交税费是不同法律关系，以此为由拒绝交证显属无理。据此，法院判决开发商要承担2007年7月13日~2008年10月14日的违约金，按照每天130元计算，罗先生可获得5万元左右的赔偿。同时，法院还判决开发商承担一二审的全部诉讼费用。

　　案例二

　　迟拿证错过转手时机，业主告赢开发商

　　家住海珠区的邝先生也碰到了同样的情况。他于2005年9月签下的购房合同，约定2006年9月19日前，开发商要使邝先生取得房地产证，否则，延迟一年要按全部房款831261元的1%支付违约金，不满一年的按一年算。

　　邝先生交清房款后，开发商直到2008年4月才把房产证交给邝先生。本来，邝先生买这套房子就是想投资，在2006、2007年房屋升值时转手赚钱，可因为一直没拿到房产证，只能干着急。

　　邝先生随后得知，开发商其实在2006年9月14日就在房屋局拿到了房产证，但不知为何迟迟不交给他。邝先生觉得自己因此错过卖楼的好时机亏大了，随即将开发商告上法院，要求按合同约定赔偿两年的违约金共1.6万多元。

　　但一审法院认为，房管局在2006年9月14日就已核发邝先生的房产证，涉案房屋的产权已明确归邝先生所有，因此，开发商已按约定履行了合同，没有构成违约。

　　广州中院二审认为，虽然房管部门已于2006年9月核发房产证，但开发商没将房产证交给邝先生，也没有提供证据证明曾通知邝先生领取房产证，因此邝先生主张开发商应依约支付两年的逾期支付房产证违约金符合合同约定，随即撤销一审判决，改判开发商赔偿1.6万多元。

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