2011年首次加息后最新万元月供表

水岸东湖二期

中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，网易房产独家发布最新万元月供表，因各项房贷优惠政策相继取消，本万元月供表仅保留基准利率及上浮10%之万元月供表（公积金贷款待最新利率出台后更新）。

以首套房贷款100万元20年期限为例，在此次加息前月供为7396.98元，此次加息后为7514.72元，相差117元，贷款总利息由775275元增加至803533元，增加了28258元。

[网易房产房贷计算器]

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自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

调整后，一年期存款利率达到3%，一年期贷款利率达到6.06%。

这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。

分析人士认为，央行选择在农历新年刚过这一节点来加息，意在应对当前不容忽视的通胀压力。

“虽然去年12月居民消费价格指数(CPI)较11月出现小幅回调，但今年尤其是上半年我们面临的通胀压力仍不容忽视，这是央行此时加息的根本原因。”中央财经大学金融学院院长张礼卿说。

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住房公积金存贷款利率调整表

中华人民共和国住房和城乡建设部

二〇一一年二月九日

附表：

住房公积金存贷款利率调整表

单位：年利率%

项  目	调整前利率	调整后利率
一、个人住房公积金存款
当年缴存	0.36	0.40
上年结转	2.25	2.60
二、个人住房公积金贷款
五年以下（含五年）	3.75	4.00
五年以上	4.30	4.50
三、试点项目贷款	按五年以上个人住房公积金贷款利率上浮10%	同前

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楼市调控让市场前景扑朔迷离

 

年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温?成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击;另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。

疑问一：“是不是要等房价回落后再买?”

在江西南昌工作的涂华最近有点烦，上个月底，他刚刚签了购房合同、付了买房的定金，第二天国务院常务会议就出台了调控房地产市场的八条措施。“史上最强”“史无前例”“将调控进行到底”……面对媒体对国八条铺天盖地的解读和煽情抢眼的标题，是不是继续买房让涂华相当动摇。

“这回的调控力度确实很大，房价没准儿就要降了，如果春节后房价真的应声回落，那我现在买房真的亏大了。”在政策出台的前一天出手买房让涂华相当苦恼，基于对市场回落的强烈预期，他甚至已经决定将定金索回，退掉这套房价高点购买的新房。

随着国八条、房产税试点等措施的出台，再加上春节传统销售淡季的到来，目前的房地产市场已经开始出现明显的变化，根据最新的调查，北京、上海、深圳等国内房地产一线城市在二月的第一周均出现了成交量明显回落，受春节假期的影响，珠三角的一些城市不仅楼市成交明显回落，部分城市甚至出现了一周成交量跌至个位数的现象。

业内人士分析认为，国八条的政策目前仍然停留在中央层面，随着春节假期的结束，各个部委、地方政府落实国八条的细则将不断出台，这对市场预期无疑会形成明显的打压。短时间内，市场的观望气氛会重现，成交量和成交金额都会出现明显回落，相应的房价也会松动，自去年9月开始出现的楼市量价齐升的状况将会出现转折。

疑问二：“不买房，拿什么扛通胀?”

与涂华不同，在北京经营一家电气设备公司的王明仍然决定在近期新购买一套商品住房。“从去年物价的涨幅来看，现在买房仍然是让钱保值的有效途径。”王明告诉记者，现在通胀预期越来越大，和其他的投资相比，对他而言买房仍然是最保险、最让人放心的一种投资方式，即便是房价出现了回落，自己也亏不到哪儿去。

和王明一样，对于很多中国人而言，商品房的功能不仅是保障居住，很大程度上也是保障财富的一种手段。虽然2010年不断出台的房地产调控措施，政策指向都是在抑制房地产市场的投资、投机行为;虽然从决策层到社会舆论都在引导人们将住房回归居住的本质，但是随着年内流动性的泛滥，加上物价的不断走高，使得人们对通胀的预期逐渐加强。保证自己的钱袋子不缩水成为很多普通人最想解决的问题。

与此同时，2010年的中国资本市场表现平平，普通人的理财和投资渠道十分有限，在这种情况下，虽然国家抑制房地产投资、投机的政策调控已经成为一种常态，但依旧无法在短时间内改变人们“买房保值”的传统心理。央行去年年底的问卷调查显示，买房仍旧是居民投资的首选。

疑问三：“报复性反弹还会来吗?”

首次提及房价调控目标化，再次提高二套房贷首付比例，进一步扩大限购的范围和力度……国八条对房地产市场的调控力度已经达到了空前的高度，同时，随着房产税在重庆和上海试点的开始，房地产调控向更深层次发展的趋势已十分明显。然而，即便在这样力度大、强度高的调控措施下，仍然有人担心未来的房地产市场仍然会高歌猛进。

采访中，不少购房者依然认为2011年的房价会继续上涨，在他们看来，2009年底和2010年全年的调控措施不可谓不多，调控力度不可谓不大，但即便在这样的情况下，2010年下半年房价依旧不断在走高。北京的一位普通购房者告诉记者，如果现在不买，今年的房价又没降下来，那么以后买就更贵了。

对于楼市“报复性反弹”的担心并非没有道理，根据以往的经验，在调控措施出台后，经历了短暂的市场观望，往往会出现积累的需求集中释放进而导致楼市突然回暖的现象。因此，对于此次调控，很多业内人士都提醒，不仅要在政策上做减法，限制投资、投机性购房，更要在需求上做加法，加大普通商品房和保障性住房的供应。同时，切实加强对市场的监管，保证房地产市场的发展稳定、健康，而不是忽冷忽热。

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央行加息对国内楼市产生重大影响

 

2011年2月8日，央行2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。从2010年10月19日起，这是央行在短短的几个月里第三次上调金融机构人民币存贷款利率了。从这几次存贷款利率上调的目标来看，就是通过价格机制如何来管理好市场过多的流动性，减弱通货膨胀压力（今年上半年通货膨胀压力已十分明显），让信贷增长回归到常态（但1月份商业银行无限信贷扩张的态势没有多少改变）。

不过，从这几次加息的特点与情况来看，其含义要比这些目的还要深刻得多。从这几次加息的特点来看，存贷款利率上调，尽管一年期的基准利率上调每次都是相同的，但是其他档次的存贷款利率则是采取不对称的方式上调。即中长期的存款利率上调的幅度大于中长期贷款利率上调的幅度。短期存款利率上调的幅度小，而中长期的存款利率上调的幅度大。比如，活期存款利率三次共上调只有0.04厘，而5年期的存款利率三次则上调了1.40厘，上涨调度达39%。而中长期贷款利率三次仅上调0.66厘，上涨的幅度仅为11%，从而使得存贷款之间的利差在很大程度上缩小。可以说，央行这几次加息看上去是十分平常，但其中却包含着十分巧妙的价格激励机制，以此来改变商业银行的市场行为。

首先，在当前通货膨胀压力比较大的情况下，如果1月份CPI为5%，那么居民存款负利率就达到2%。2010年底居民储蓄存款余额有30万亿，如果负利率2%，那么一年居民储备收益就损失6000亿元，每个月收益损失达500亿元。这是在严重金融管制下的负利率。这种情况不仅对广大存款居民是相当不公平同，也会严重影响居民基本消费（因为其该获得的收益由政府利率管制而转移给贷款人了），而且更容易导致居民对当前市场作错误的判断。认为在严重的通货膨胀情况下，为了保护其财富不受损失就得把其资金转入房地产市场购买住房所谓的“资产保值”（这只是当前市场上十分流行的一种意见，实际上是不可能的），让房地产泡沫继续吹大。因此，连续加息让居民的负利率收益损失降到最小程度，既可让居民手中持有的大量的流动性回流到银行体系，也是央行挤出房地产泡沫一种间接方式。而这种方式对房地产泡沫杀伤力一点都不可低估（2006年美国的情况就是明证）。

其次，央行逐渐地上调存贷款利率，不仅让存贷款利差直接缩小，而且也在改变商业银行对住房贷款性质的认识及行为方式。比如说，现在5年期的存款利率为5厘，而5年期以上的贷款利率为6.60厘，利差水平由以往的2.34厘缩小到1.60厘，缩小的幅度相当大。更为重要的是，由于存贷款的利差全面缩小，如果住房按揭贷款优惠不取消，存贷款利率就会严重倒挂。比如，5年期以上的贷款利率7折优惠为4.62厘，85折优惠为5.61厘。在这种情况下，如果商业银行仍然对住房按揭贷款采取优惠利率，那么7折优惠时商业银行严重亏损，85折时则扣除了银行运行成本之后也是无利可图或亏损。可以说，这就是央行巧妙设计一种价格机制。无论国内商业银行以往如何把按揭贷款看作是优质资产，无论商业银行对住房按揭有巨大的冲动（2010年个人从贷款达29000亿元），而且这种冲动在2011年1月还在继续，但是在现在这样的价格激励机制，商业银行要这样冲动是无利可图，甚至于亏损。这就是为何本来各商业银行在2010年底要对个人住房按揭贷款重新定价的情况下而不作为，而到春节期间各商业银行才纷纷采取取消住房按揭贷款优惠利率的原因所在。

可以说，在当前这种住房利率机制下，国内各商业银行全面取消住房按揭贷款优惠将成为一种必然趋势。在这种趋势下，不仅能够改变商业银行以往把住房按揭贷款看作是优质资产的观念，重新审查住房按揭贷款在高房价的风险，也会改变商业银行向住房按揭贷款过度扩张的行为。一旦国内住房信贷优惠利率全面取消，它将对国内房地产市场形成巨大的冲击。因此，就目前为止，这才是影响国内房地产市场走势最为重要的政策。

也就是说，如果国内一线城市商业银行取消个人住房贷款优惠利率，它对楼市的影响一点都不可低估。这可能就是最近一些城市在春节期间住房销售全面下降的根本所在。在此我们可以从以下几个方面来分析。一是正如上面所指出的如果一线城市商业银行取消个人住房贷款优惠利率，那么在现在利率机制下其效应不仅会这些城市快速发酵，而且很快就会蔓延全国，成为各商业银行个人住房贷款的基本政策。

二是尽管新国八条没有对第一套住房信贷有新规定的，但个人住房贷款优惠利率取消，也就正好堵住国十条中差别化信贷政策的弹性漏洞（这一点是2010年国内房地产泡沫得以向三四线城市蔓延根本所在）。

三是个人住房按揭贷款优惠利率取消，尽管与2008年9月以前的住房贷款的利率水平还有一定的距离（5年期以上贷款利率2008年9月之前为7.83厘，现在为6.60厘），但是很大程度上增加了购买住房者的进入成本。有人说，住房贷款优惠利率取消等于一次性加息4次（每次25个基点），上调利率达到100个基点。

四是更为重要的，随着第一套住房贷款利率提高，第二套以上住房的贷款利率也会水涨船高，而不会停在基准利率的1.1倍上（比如第二套以上的住房在基准利率上上浮30%，其利率水平就达到8.58%）。第二套以上住房的贷款利率随之上调，对住房投机炒作者将造成巨大的冲击。在这种信贷条件下，住房投机炒作者是否会再进入楼市将面对着巨大的不确定。如果住房投机炒作者不进入（无论是购买第一套住房的投机炒作者还是购买第二套以上住房的投机炒作者），那么住房的预期将发生巨大的变化。有人会认为，我有的是钱，购买住房根本就不需要贷款，因为利率上调对我影响不大。当然，你购买住房自己使用是没有多少关系，你什么时候进入购买都问题不大。但是，你是住房投资者，购买住房目的是为了卖出，那么在利率快速上升的情况下，你购买的住房谁来接手。如果没有人来接手，那么不贷款的投资者敢不敢进入现在这种房地产泡沫巨大的市场。如果要贷款的投资者及不贷款的投资者都不敢进入住房市场，那么整个住房市场的预期将发生巨大转变，房地产市场的调整也将开始。可以说，住房市场的预期改变将决定了2011年国内房地产市场走势。市场预期转变得越快，房地产市场调整将越快。

五是尽管住房按揭贷款购房合同的利率是一年一订，尽管我曾预期的2011年初住房按揭贷款利率商业银行重新定价没有发生，但当住房按揭贷款优惠利率全国性的取消成为事实时，那么2012年初住房按揭贷款合同利率重新定价就不可避免了。再加上2011年通货膨胀压力及存款负利率如此之高，在2011年多次不对称的加息情况下，2010年以前进入的大量住房投机炒作者可能面对对这种市场预期变化作出强烈的反应。因此，他们知道住房市场一旦出现调整，其交易成本十分昂贵的情况下，如果不早出手，那么市场如“温水煮青蛙”，等发现问题很大想出来时，已经无力还手了。因此他们可能会尽早地把手上的持有的住房逐渐抛出。谁先动手，谁面对的风险就可能小。如果这种情况出现，它将严重地改变当前房地产市场的利益格局，国内房地产市场赚钱效应可能会弱化或消失。

总之，如果商业银行的住房信贷优惠全部的取消、住房投机炒作“去杠杆化”、银行信贷获得不容易，那么国内住房市场的融资条件将出现巨大改变，即使新国八条对限制住房投机炒作税收政策是不力，信贷政策仍然是刺破巨大的房地产泡沫的主要工具。对此，住房市场投机炒作者不可不考虑。请记住，任何投资都是面对未来的，不是看你过去是如何赚了多少钱。如果在国内货币政策发生巨大的变化时没有把握到，那么所有的未来严重不确定性风险只能是投资者自己承担了。这就是我所说的央行加息将对住房市场产生巨大冲击及影响所在。

水岸东湖二期

银行要出问题，今年不仅通胀控制不住，通缩还要影响制造业，银行业务将受到遏制，那么，加息将影响老百姓的还款能力，一旦款还不上，势必影响银行的应收账款，银行将面临着政策亏损，即使这样国内还是钱如潮水，不值钱的美元将泛滥，直接导致人民币的对冲增加，那么人民币将被迫升值，而且幅度很大，估计起码破6，进入5时代。政府正在玩火，不是救火。。一旦银行危机，势必造成恐慌，那就 不好控制啦。。国家收缩流动性不应该只是控制银行，应该放开房地产市场，让资金进入房地产，这样可以通过房地产泡沫的破裂来收缩流动性过剩的问题，要想回收流动性，那么就要牺牲房地产，可是现在不是这样，都不想牺牲，哪有这样的买卖？？？

股海泛舟

QUOTE:

以下是引用水岸东湖二期在2011-2-9 13:15:00的发言：
银行要出问题，今年不仅通胀控制不住，通缩还要影响制造业，银行业务将受到遏制，那么，加息将影响老百姓的还款能力，一旦款还不上，势必影响银行的应收账款，银行将面临着政策亏损，即使这样国内还是钱如潮水，不值钱的美元将泛滥，直接导致人民币的对冲增加，那么人民币将被迫升值，而且幅度很大，估计起码破6，进入5时代。政府正在玩火，不是救火。。一旦银行危机，势必造成恐慌，那就 不好控制啦。。国家收缩流动性不应该只是控制银行，应该放开房地产市场，让资金进入房地产，这样可以通过房地产泡沫的破裂来收缩流动性过剩的问题，要想回收流动性，那么就要牺牲房地产，可是现在不是这样，都不想牺牲，哪有这样的买卖？？？

不知所云。。。。。

股海泛舟

去年各大银行就进行了压力测试，房价在现有基础上跌个50%，银行的日子还是过的挺滋润的。

现在各大国有商业银行和股份制银行只要不出内鬼，风控措施可不是吃素滴。。。。。。