今年第三次加息：开发商别做高房价的麦田守望者

水岸东湖二期

今年以来，各地房市成交量持续低迷，一线城市甚至与去年同比下跌了50%以上。至“七一”前，有数据显示，全国商品房销售面积环比大幅下降了23.6%。而至“七一”期间，据报道，一些城市出现了成交量小幅反弹，一些舆论便称房地产市场已经“回暖”。然而，事实证明，那只是“假回暖”。

“七一”后，各地市场持续冷清，成交量继续大幅下降，零成交楼盘越来越多。不难看出，当前房市的现实形势不容乐观。开发商不愿轻易降价，购房者观望情绪加重，双方展开了一场空前的博弈，市场陷入了极度僵持。

另一方面，从决策层到国家多个部委，均表示坚持房地产调控不放松。5月1日，温家宝总理在北京表示，中央要把一些地区房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。最近，国土资源部、住建部等纷纷表示，各地要继续落实房地产调控政策，坚持调控方向不动摇，调控力度不放松。此前，近几个月来，住建部主要负责人频繁表示，一旦市场出现异动，新的调控政策随时可能出台。

可见，在当前宏观经济形势形势下，房地产调控不会放松，只会继续强化。

而且，为打击通货膨胀，央行还在继续紧缩货币政策，已于7月7日晚间宣布今年第三次加息，将来还将继续加息。这些无疑将会对房地产预期形成打击，加速房市异变。

由于成交量持续大幅度下降，房市已渐露出存货急增问题，并将迎来供应爆发期。再加上，国际市场贵金属、大宗商品普遍爆跌，以及国内已经相继出现蔬菜危机、苹果泡沫、大蒜价格高台跳水，银价大幅下跌，资产价格泡沫显露出破灭前兆。弄不好，这些或将成为促使房市加速调整的催化剂，或导火索。

无疑，在持续严厉调控下，房市未来形势严峻。在诸多因素的综合影响下，房市短期内回暖的可能性不大，且随时可能迎来压跨房价的最后一根稻草，下行风险已加大。一旦房价真实性下降，形成稳定走势，其幅度或会不小，短时期内或难有效反转。

对于开发商来说，应审时度势，顺势而为，主动采取积极措施以促进销售，回笼资金。否则，误判市势，逆势而为，坚持不降价，做高房价的“麦田守望者”，沉湎于理想世界里不能自拔，就可能承担反应滞后而招致的风险，甚至会成为接力房地产泡沫最后一棒的倒霉蛋……

[此贴子已经被作者于2011-7-7 9:37:24编辑过]

水岸东湖二期

加息后，与房贷息息相关的5年期以上基准利率突破了7%的历史心理高位。在房地产市场走低的情况下，此次加息对楼市的影响将更为明显，尤其是将进一步影响刚性需求入市购房。

近期，各大银行纷纷进一步收紧首套房贷。首付比例四成，购房者利率增加10-20%。加息后贷款购房者的还贷压力将进一步加大。以商业贷款100万元、贷款20年计算，如果执行基准利率，加息后每月增加月供149元，二套房执行1.1倍利率，月供增加168元。虽然月供增加的数额并不大，但数次加息的叠加影响将十分明显。

还贷压力增加，将进一步抑制刚性购房需求中的非理性购房者。对于资金比较紧张的购房者而言，暂时租房住是更为理性的选择。

对当前成交低迷，房价明显松动的楼市而言，加息和调控政策的叠加效应将进一步显现威力。在严格的限购措施下，目前支持购房者依然入市购房的主要原因是通货膨胀及货币供应多、缺乏更好的投资渠道。央行调查显示，投资方向调查中选择“房地产投资”的居民占22.2%，仍为居民投资首选。加息将使房地产投资成本明显上扬，且贷款难度进一步增加，从而进一步打压投资需求。

总体而言，加息对购房需求的抑制会更为明显，在当前市场下行的情况下，房价下降将更为明显。

根据银行规定，2011年年内的加息对存量房贷的影响大部分要到2012年开始显现。“房奴”要减少利息支出，最简单、最稳健的途径就是提前还贷，尽早归还本金。但专家认为，提前还贷要考虑多重因素，如不善于投资其他渠道，每月还款压力较大，近一年内没有大额支出等，在这种情况下手上的余钱不如提前还贷。尤其是如果加息导致还贷额超过月收入的30%，手中又有闲钱的，不妨考虑提前还贷。

[此贴子已经被作者于2011-7-7 9:38:55编辑过]

水岸东湖二期

央行加息，存贷款利率都在提高，对于购房者来说，最大的影响就是将增加购房成本。央行加息更多的是政府的态度使得购房者对购房观望情绪的加重，部分购房者可能会因为频频出台的政策而放缓购房的步伐。

此次加息意味着银行贷款政策的进一步收紧，购房成本的增加可能将再度让楼市陷入僵局，此次加息还伴随着央行存款准备金率的再次上调，贷款额度将越来越紧张，对楼市可谓雪上加霜。

[此贴子已经被作者于2011-7-7 9:40:54编辑过]

水岸东湖二期

加息前后的首套、二套房客户还款变化
	首套否	贷款额		之前执行利率		月供	总利息	月供差
商业贷款	一套房	100万	基准	加息前	6.80%	7633.4	832016	149.63
				加息后	7.05%	7783.03	867927
	二套房	100万	1.1倍	加息前	7.48%	8043.71	930490	168.86
				加息后	7.76%	8212.57	971016
			1.3倍	加息前	8.84%	8894.62	1134709	209.03
				加息后	9.17%	9103.65	1184876
公积金	一套房	80万	基准	加息前	4.70%	5147.97	435513	87.58
				加息后	4.90%	5235.55	456532
	二套房	80万	1.1倍	加息前	5.17%	5355.06	485214	98.45
				加息后	5.39%	5453.51	508842
	说明：央行加息前后对比，商业贷款100万、贷款20年计算，（公积金最高80万）

水岸东湖二期

央行此轮加息能够在一定程度上起到抑制通胀以及矫正负利率的作用。但对于购房者来说，则是雪上加霜，加息肯定会影响消费者买房的积极性，加重买房人的负担，温水煮青蛙接近沸点，已经非常烫人。

但对于开发商而言，尽管加息会增加开发商成本，但现在开发商成本已经不太重要，因为目前开发商要贷到款都很难了。

加息会降低购房者的热情，开发商的销售压力会增大，预计接下来楼盘降价促销或会增多。

预计市场有两个降价关键节点，一个是7-8月份，一个是今年年底明年年初。

向阳

楼主好像改变立场了，言论与ID不符吧，呵呵。

渔戈

QUOTE:

以下是引用向阳在2011-7-7 11:05:00的发言：
楼主好像改变立场了，言论与ID不符吧，呵呵。

以前站在了人民的对立面，现在弃暗投明了吗？

向阳

QUOTE:

以下是引用渔戈在2011-7-7 11:21:00的发言：

以前站在了人民的对立面，现在弃暗投明了吗？

呵呵，我就开一玩笑，没这意思。

 

大四喜

QUOTE:

以下是引用水岸东湖二期在2011-7-7 9:23:00的发言：

今年以来，各地房市成交量持续低迷，一线城市甚至与去年同比下跌了50%以上。至“七一”前，有数据显示，全国商品房销售面积环比大幅下降了23.6%。

弱弱问句，那些一线城市，下跌50%，能说个名字吗？？？

大四喜

[em50]听说今年还有一次加息！！！