房价大概跌到这个水平：湘阴 2000-2500 岳阳 3000-4500 长沙 4000-7000（附数据说明）

谈天

有问题吗，总理说房价要回归合理水平
这样应该差不多，比较合理

下面来从几个方面分析：
一:供求关系
二:成本
三:中央政策

一:供求关系
2009-2011年这几年县城共报建200万平方米。
按照平均每户100平方算，将近20000户。一户按照平均4人，可以容纳8W人。


看到没有。按照县城总体规划到2020年人口数量达到22.5W。
2009年是15.23万人
也就是说2009年到2020年，10年之内县城要增加7万多人
问题看到没有，2010-2011这2年新报批的商品房面积就可以容纳8W人
这2年报批将要建设的房子，就已经把10年内的房子全部建设完了。
以后怎么办，不建设了？

不要急，更伟大的造城运动还在后面。
2011年10月底，在”省不动产商会湘阴考察活动暨土地出让信息发布会“
黎县长又推出了11块地，总面积达到550亩。

550亩，这是个什么概念，如果按照容积率=5来算的话（容积率实际都超过5）.
可以建设560*5*666=180万平方米
又是一个200万平方的建筑面积，又可以容纳一个8万的住宅。
黎县长要干什么？
他要把到2030年的房子，在他的任期内全部建设完？
难道后面的20年，湘阴就不需要再建设任何商品房了？
就算你利害，把20年的房子，在你的任期内全部建完。
那么可以容纳30万人的相关配套：就业、医疗、教育、交通、生活等能跟上吗？

数据出来了。
问题大家都知道了吧
当明显的供过于求时，价格无疑将下行寻找支撑点。


二:成本
这是官方的数据：
2009年供地面积219.5亩，最高成交价60万/亩，楼面地价350元/㎡；2010年供地面积233.3亩，最高成交价80万/亩
，楼面地价480元/㎡；今年已供地101.7亩，年初最高成交价达156万/亩，楼面地价达800元/㎡。
综合近三年的楼面地价，我们先取中间值500/㎡
各项成本大致如下图：

成本合计在1600元/平方左右。
估计湘阴楼价在2000-2500之间是比较合理的。
首先开发商要有一定的利润(25%-70%之间)，这样才能使这个产业能健康发展.
在低的话，开发商顶不住就可能跑路，
产生烂尾楼的风险，对政府、开发商、购房者都是不利的。不利社会和谐。

三:中央政策
温总理说：“要让房价回归到合理价格”
合理价格是有利于政府、开发商和消费者.
1、价格过低：利润低，甚至亏本是不利于房地产发展。房地产发展不顺利，相应的对地方财政产生影响。
2、价格过高：不利于购房者。同时也不利于房地产，为什么怎么说呢？
价格高，自然开盘的去化率低，房子滞销，一个楼盘卖2-3年也还在卖，资金风险增加。
另外一个原因就是高楼价影响其他行业的发展，不利于内需的拉动。
如果用60万买一套高价房。而合理的价格只需用40万。
那么这20万的差额，是可以流入其他行业的。可以促进其他行业的发展。
从另外一个角度来说高房价是抢了其他行业发展的蛋糕。
有人说房价跌了，会对房地产发展不利，会拖累经济。这都是屁话。
回归到合理价位：让跟多的老百姓能买得起住房。
房子还能建设得更多，与房地产相关的产业发展是有积极作用的。
我认为政府是看到了房地产价格涨得过快，已经影响到老百姓生活和其他产业发展。
注意是”合理价格“，政府不是说不要发展或打压房地产产业。
这是本质的区别。
但是地方政府，只会买地、填湖、挖坑。
放心，中央政府会有办法收拾你们的。
2011年已经有1000万套保障房开工。
1000万套是什么概念？
中国目前有14亿人口，按照每户4人计算，有3.5亿个家庭。
1000万套保障房能解决1000万户家庭的住房问题。
也就是说35户中有一户可以分配到保障房
这还只是2011开工的，5年一共要建设3600万套。
也就是说10个家庭有一户可以分配到保障房。
湘阴保障性住房计划应该在5000-10000套。
有人说地方政府不执行怎么办？
现在地方政府先随便糊弄下，做些假报表交上去，我先把地卖个好价钱，把GDP搞上去，政绩搞上去先。
你交吧，会给你秋后算账的。
检查会有时间表的。这笔账地方政府是赖不掉的。
至于保障性住房是否分配到实际需要的家庭，这个先不作讨论。
但保障性住房的数量你是跑不掉的，是要进入市场的，它对房地产的冲击是巨大的。
14亿人口的温(住)饱(吃)问题是大问题。
这个问题解决不好对社会是否稳定就是大问题，
我想中央政府头脑是很清醒的，也相信政府有能力有办法解决老百姓的温(住)饱(吃)问题。
3600万套保障房的建设就是证明。

孤独飞鸟

   貌似 这个比较合理·  不过很难实现

一帆

岳阳与长沙现在就这个价。

没有终点

支持，合理，主要是只要一跌，就有很多人不能炒房了，中国人都是买升不买跌的。我看在两年内，降到1500都有可能。毕竟房子已经做了，不卖出难道吃啊？

可人

希望能执行呀……

湘一生态园

分析得很合理！如果湘阴有足够的钱造鬼城的话，那房子还是可以多多地建的，建在那里好看啊，到处都是小区，你看城市多气派，每个小区都没有人，你看开车参观多方便！

木偶的寂寞

1000/平米我也不买。。都让它空在那收开发商的闲置税！！这也是增加县财政税收的一个手段！！！哈哈

江月

房价跌了  问题来了 物价怎么办  这么钱不去炒房 那就炒别的  物价估计回归不太可能了 ……

阿牧

8楼亮了。钞票已经发出这么多，不晓得2015年前能收回去多少，怎么收，收谁的......

阿牧

ZF包括GWY从来就没有指望商品房价格下降，他们是讲保障性住房价格和商品房价格拢在一起算的，把保障性住房比例增大，平均房价自然就降了，广州黄石东路口就有广州军区空军的一个保障性住房小区，这些房子自然是能够摊平整个广州的房价的。至于新售一手商品房降价的有没有，肯定有。那些背景不硬扎的，幕后老板来头小的，肯定将会成为这一轮房产洗牌的牺牲对象。