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长沙限购令或再加码 三四线城市地产现新机会尽管类似纽约KynikosAssociates基金公司CEO詹姆斯·查诺斯(JamesChanos)这样的西方人，一直就没有停止做空中国和中国房地产，但似乎并没有让疯狂的资本撤离。
就在中国大多数一二线城市开始被“限购”这样的行政政策围追堵截的时候，“执著”的发展商们开始寻找新的机会。
9月5日，湖南省住房和城乡建设厅传出消息，住建部已经向长沙市发函，要求加大限购力度。“住建部催得很急，长沙限购被收紧是必然的趋势。”湖南省住房和城乡建设厅一位相关负责人称。
一边是长沙限购被“明令”收紧，而另一边，则可能是省内其他城市的心态“放松”。“除长沙外，湖南其他城市不限购。”
这于开发商而言，是否意味着新的机会就在三四线城市?微妙的是，就在8月31日，湖南省工商联不动产商会联合湘阴县政府组织了一次开发商考察与土地推介会，到会长沙开发商近100家。
本报记者文洁长沙报道
湘阴式“地产下乡”样本
8月31日，下午5时，湘阴。湖南省工商联不动产商会秘书长李咏不时低头与身边来自长沙的开发商窃窃私语，“湘阴的机会不错。”
就在一个小时前，来自长沙的一百多家开发商跟随湘阴县政府有关负责人实地考察了湘阴数块欲出让的土地。“湘阴县政府招商引资热情很高，这可以说是一种开发商和地方政府的不谋而合。”李咏说。
这是由湖南省工商联不动产业商会和湘阴县政府组织的一次“品牌企业家湘阴考察暨土地出让信息发布会”，实地考察湘阴招商项目和投资商机。
湘阴是连接岳阳和长沙的一个县城。按照湘阴县政府提供的一份资料显示，县城距长沙中心城区38公里，所辖乡镇距离长沙最近的只有19公里，处于“长株潭”半小时经济圈内，是“长株潭”地区沿湘江、过洞庭、经长江出海的必经通道。
如果在3年前，或许这里对于长沙的发展商吸引力有限，但现在明显状况不同。
在这次考察参与者中，包括长沙、岳阳的开发商在内，总计超过100多人。“在商会中考虑发展县域经济的开发商占了1/3。”李咏说。但他同时几次强调，“地方政府很积极，主动找上门。”
并不仅仅是湘阴，事实上，在湖南省工商联不动产商会，几乎每周都接到了类似关于土地推介和项目推广的合作计划。“今年特别多。包括宁乡，浏阳这样的县级市，土地推广的热情高涨。”李咏说。
本质上说，类似于县级市招商的热情，更多源自于收紧的房地产政策带给市场的格局变化。
在湖南，来自住建厅的消息称，长沙将成为限购加码的城市，但省内其他城市不限购。
差异化的调控政策，显然让越来越多的三四线城市感觉到机会。“湘阴县城系四线城市，房地产开发市场为内需型，基本没有投机行为、没有市场泡沫，国家宏观调控政策影响有限，群众购房预期影响较小。”湘阴县人民政府县长黎作凤说。
资本“外逃”的三四线机会?
毫无疑问，中国收紧房地产市场的措施正在挤压本地开发商的生存空间。尤其是在一二线城市。
因为担忧中国经济可能会过热，中国人民银行自2010年年初以来五次加息、12次提高存款准备金率，以遏制通胀。一些城市开始试点房产税，购房首付比例也有所提高，且更多二、三线城市宣布出台抑制房价的措施。
而在湖南，尽管长沙在第一波限购中已经先行一步，但过分宽松的政策，并未让中央政府满意。9月5日，湖南省住房和城乡建设厅传出消息，住建部已经向长沙市发函，要求加大限购力度。
“住建部催得很急，长沙限购被收紧是必然的趋势。”湖南省住房和城乡建设厅一位相关负责人称。
这意味着长沙市场发展商生存空间将更加艰难。“中国宏观调控，对一二线城市的房价进行打压。在这种对比下很多大型房地产商纷纷抢滩二三线城市，完成了产业布局。”岳阳经开区复兴房地产开发有限公司负责人杨新华说。
一些先知先觉的企业已经在加大三四线城市的布局比重，这其中包括了万科、恒大、万达等巨头的身影。而到了今年，限购令在全国重点城市全面推行，三四线城市成交量则被彻底激活。
分析师薛建雄表示，三大机会并存，三四线城市市场空间超想象。据世邦魏理仕(CBRE)中国研究中心称，2011年上半年，中国约有45%的房地产投资交易由海外机构投资者作出，其中大部分是在中国规模较小的城市。
一份研究报告显示，从现象来看，最集中的反映就是一些原本深耕三四线城市的地方性房企，以黑马的姿态进入一季度中国房地产企业销售排行榜，这其中包括了天山发展、卓达集团等一批深耕环渤海的企业。
[观察]
扩张三四线城市不一定无风险
以湘阴为例，湖南顺天集团投资50多亿元开发的洋沙湖生态文化休闲旅游度假村项目已正式启动五星级酒店、体育公园等基础设施建设，长沙高兴地产投资20多亿元开发的青龙湖国际娱乐度假村项目夏家山会所主体已经竣工，投资30多亿元的龙凤缘丽景湾项目明年5月一期工程可全面竣工，青山岛旅游开发已正式签约。
“未来经济发展的重点就是，就是向县域级发展。这就迫使我们房地产的商业需求，由大城市向县城进行转移。”湖南美林(中国)控股有限公司董事长喻春光说。
尽管2010年以来，中国房地产行业发展重心向三四线城市倾斜的趋势就已经初步确立，但从某种意义上来说，盲目向三四线城市的扩张，对于开发商或许并不一定意味着无风险。
“三四线城市的机会，首先在城市化。”一位不愿意透露姓名的发展商称。首先有机会的三四线城市显然是那些靠近中心城市，拥有地缘优势的区域，比如靠近长沙等中心城市的卫星城镇。
同时，由于三四线城市在人口流动性和价格承受力相较于一二线城市仍然存在差距，这使得发展商的开发策略，显然也需要得到相应调整。
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发表于 2011-12-19 16:27:42
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