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[看楼日记] 2012年12月初回湘阴买房经历

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发表于 2012-12-21 10:52:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
201212月初回湘阴买房经历
买房真不是个容易事,跑楼盘看房子很辛苦!大概花了10多天看楼盘,把经历分享出来给湘阴的朋友吧!
回家之前的经历:10月底以前无任何买房子的概念,印象中很多关于开发商和置业者的一些纠纷,花了1个月时间在网络上做了一些了解,咨询了很多朋友关于买房子注意事项,毕竟这是一件大事,当然在自己的电脑上也建了关于买房子的一些调查!基本湘阴的楼盘信息都在脑海里存着,122号回家前就大致订好了买水岸东湖二期,御湖观邸的房子!计划可赶不上变化!
看下我做调查的文档吧!
1.JPG
谢谢网络上的朋友总结的湘阴房产住宅情况调查表,这些给我很大的一些借鉴
2.JPG
下面开始我跑楼盘的亲身经历,无任何广告意思,回家前就决定买的楼盘,但千万别提前看你想买的楼盘,这样你的判断会迷失你的双眼,可能会有更好的,必须自己去亲身体验!
(我看的所有房子都是3房两厅的,具体我不会讲多少钱一平方直接算总价格不算契税维修基金费等杂费)
1.      湘江明珠 1期房子基本卖完,3房户型设计景深太长, 120几个平方 44万!
2.      桥东新村 看了楼房,旁边有亲戚做生意建议我们别买,桥东市场太近太吵了所以没去售楼部咨询
3.      安邦华城 1期现房,房源很少,电梯房低层有高层有!电梯2120几个平方43万,楼梯复式大概27万,复式楼未隔开!
4.      御湖观邸 电梯房全高层,户型可以,1期房源很少高层120几个平方价格40万左右
5.      东湖湾 房源还很多,户型设计非常宽敞,他们的广告是0公摊也有所体现,主要270弧形阳台很吸引人,120几个平方电梯438
6.      麓森景园 去售楼部等了15分钟,都没有人出现走了!
7.      盛世名门 3栋电梯房咨询了价格 房源高层 3400以上的价位
8.      水岸东湖2  楼梯房有房源5120几个平方36
9.      长银·滨湖新城 电梯房120平方使用面积还算比较宽敞,8楼价格谈到38 8楼可以看到东湖全景和长湘路
10.  佳境·东湖 电梯房房源有120几个平方 5 45
11.  鼎盛府邸  楼梯6 当时活动是存1万当3万,后来我堂客又看到存两万抵5万的活动,6楼楼梯120几个平方32万,还有谈价空间!
12.  精密现代城 明年10月交房的房源很多,楼梯顶楼7楼复式 120几个平方 阁楼40几到60个平方 30  5 36  
我看的房源信息就全在这里了,至于为什么我不去其他的楼盘,只要你了解了房源信息,就感觉没必要去了,如果你不是大款,只是工薪族不想贷款压力太大的话,买房是很受打击的一件事!
如果你想买房子想知道楼盘是否还有房源的话,先去湘阴房产网看看备案信息,只要你就很清楚的了解那个楼盘那栋楼还有自己想买的房!
湘阴县房产网-.xyfdcj --------网上备案-----楼盘信息
找到你喜欢的楼盘栋数 比方水岸东湖二期06 点进去就可以看到这栋楼已经卖出去的房号了!房号可以再点进去看户型面积等信息!
3.jpg
我亲身验证过,我当天签合同去房产局第二天就备案了!这里就可以看房源!
具体自己喜欢楼盘就看自己喜欢在湘阴什么位置生活个人习惯,买房子没有十全十美的房子,我建议参考点!
1.      价格 不是一次付清你就得背负债务
2.      楼盘位置  东湖边上一线地段比较死,新世纪大道现在很冷清以后有空间,湘阴大道附件地段比较活空间大 你考量的是住家繁华还是升值,住家就看适合住家的楼盘!交通在湘阴问题不是很大,只要不是太偏死角的楼盘!
3.      采光通风  这对身体好吧!
4.      楼顶的话一定考量漏水飘雨等问题,这些需要有经验的人参考,看屋顶比较重要,楼梯房高层看楼梯陡峭自己亲身爬过才知道!
5.      至于学校大型超市的重要性看自己生活习惯了!太旁靠学校,医院,政府单位,公安局,变电站,电视塔从风水科技来看是不太好的地方!
6.      自己要买住家的房子还是一定要看到要买的房子才是最好的!看房子还是要有亲戚朋友懂这个建筑的才好!
7.      小区绿化配套设施 看个人习惯了,只要你前后不会在建房子档你视线一般不会有什么问题!
8.      开发商的实力评估,这个个人感觉还是要看的,曾经有开发楼盘的经验的,实力肯定要雄厚,据我看湘阴很多开发商都是几个老板合伙,连每一栋存建的老板都不一样,这些和国内很大型开发商的运营模式不一样,关于楼盘抵押的问题,个人认知是开发商缺钱,找银行贷款,工程没完成建筑商需要钱才能继续开工,有一定的危险性,不过还是可以买不用担心的!钱还没到开发商!
9.      回家买房子前先到银行查下自己或者堂客的信贷问题,有问题的话,先咨询清楚是否可以按揭,别交了首付后按揭办不下来,你违约你就要白丢一部分钱给别人了,费时费力还费钱,这种事真的伤不起,特别是在外打工的请假回家!
10.  房子使用年限,这个是开发商拿到土地开始算的,70年产权,几年差别看你自己观念!
11.  买房子要找到喜欢的房源还是不容易的,现在买房手续都比较正规化,所以买房最好的时机应该是开盘后过一段时间,这时候才有你挑房子的余地,不然就只有售楼部挑房子给你了!
想到在补充吧!至于什么时候买房适合,现阶段买不买房,还是过段时间跌价后在买房的问题,我不是专家,给不了大家答案!
总结下我能了解的关于现在湘阴买房子的套路吧
1.      大部分开发商都不是自己在卖房子,而是代理公司在卖,所以房价高完全是他们一起抄出来的,很多楼盘认识开发商是没用的价格也优惠不了很多,因为是代理商在卖,代理商和开发商是有协议约定的!
2.      如果楼盘房子卖回来成本了,他们会扣住比较好的房源,你去售楼部会受打击的,因为他们会给你推荐两套很差的房子价格还很高(自己查房产网就知道她们在说假),要么就只有高层顶楼,你爱卖不卖他们都无所谓的!
3.      如果认识房产局的朋友,银行的朋友价格是会有优惠的!
4.      每一个售楼部的销售员都会讲他们的优点,甚至问你们看了那些楼盘,他们会贬低别的楼盘这些很简单他们有提成当然这样做!
5.      很多销售员会拿明年土地增收补偿10倍,营造土地价格上涨,商品房的连带政府单位都会有利益关系的,土地涨了房价会不会涨就未知!不过什么长沙后花园,东湖生态园等等看你自己的理解了,他们说的居住的环境也看你自己爱好,还有就是关于什么2020年经济翻一番的理论,大家还是不要看太远先看看自己现在每个月房贷开支后还剩多少是最现实的!
6.      他们会拿赠送面积来说事,其实并不是什么赠送,是他们说的好听的,房产法就有规定不属于建筑面积的(飘窗,阳台等)小于6平方 不算面积,大于6平方算一半面积,你心理有数就好了,别被忽悠了!
7.      有些楼盘卖的差不多了,他们爱卖不卖的,推荐的房子也不怎么样的,如果你认识他们开发商什么的,说是什么总什么总介绍来的,他们的态度会好很多!
8.      他们会全力推销电梯房,说电梯房是趋势,过几年都住电梯了你还在住楼梯什么的,我个人认知电梯房的缺点1.房子面积小公摊大2.购房压力大3.电梯的质量问题  湘阴到现在还没有电梯房住满人后开始运营的楼盘,电梯好不好还不知道,电梯坏了你怎么办,别告诉什么不会坏,湘阴电梯质量能看到的就不怎么样,保修就跟不用说了湘阴没有日立,三菱等售后,估计长沙才有,等到他们来维修你想你怎么办2030层楼的!就我们公司4层楼电梯还经常坏就停几天!
9.      湘阴商业贷款系统式绑定了贷款方式 等额本息(你想等额本金的就别想了)湘阴套路!
想到了再补充吧!
关于我自己买房子具体操作流程
1. 看好房子后
2. 第一天下午交5万定金,签订了订购协议  一张纸就是描叙双方买卖信息!签字按手印 开发商给了一张5万块的单子,去银行存就好了!
哦交定金前,售楼部有先要我在银行查两人的信贷是否有问题再交,信贷是没问题的!
3. 第二天上午去售楼部,售楼部开了另外的首付款余额,和一张契税存单,上午去银行存了首付款余额和1万多 契税款和办理产权证的存款单!首付和契税办证费用就完了!
4. 下午1点多就开始填写按揭申请的单据,添了1个多小时,这时候售楼部的就已经把5份合同全部打出来了,合同已经全部电脑填写好了,你所要看的是他们的五证编号是否一直,房屋信息是否是你要买的,价格是否有异常,其他的也没什么好看的,你首付款也已经付了,这些就没什么好看的了,签字按手印!现在都再房产局备案所以购房还是不用太担心的!
5. 下午3点半去审计局交维修税可以刷卡,去房产局交维修基金现金,备案手续,反正要你去哪里就去哪里,要你签字就签字画押就画押!没什么好商量的!
6. 下午4点多赶到银行,把在开发商要你填写按揭的资料,和一些证明她都帮你整理好了,你直接交给银行房贷办公室,然后办了张卡,回来后基本没什么考虑余地,她们的合同看都没的看,就签字画押,签了好多个字忘记了,反正像赶集样的很快她就整理完资料,告诉你资料办好了等着审批下来!我在想如果她这时候拿张把我卖了的合同,我也肯定会签字画押哈哈!
7. 回家睡觉了!
这样我的房子就买好了!基本手续就是一天搞定了,现在还在等按揭的手续下来!大家都会想到买房了在外地工作的公积金需要怎么样取吧!
我总结下流程!
1.      到公积金网站当取公积金申请表3份,填写好后给所在单位盖章
2.      购房合同,首付发票,银行贷款按揭合同就,身份证复印件
3.      去公积金中心办理就OK了!
如果你没熟人的话给大家总结点谈判的技巧(很多是无效的,湘阴的价格空间比较小但是有诚意的话还是有空间)
一般来讲,房地产公司的销售人员在上岗工作之前,一般都要经过严格的培训,而培训的最主要内容即是如何寻找客户、如何与客户交谈、如何坚定推销一处物业的信心。面对受过如此专门训练的对手,买房人要想在交易过程中不受其摆布,就要主动出击。
要点:
1、多到几家大房产公司和楼盘去看,多比较,不要全信销售人员的话。
2、在看房过程中尽可能挑出10个缺点作为砍价必须品。
3、表现出一点购买诚意,但又不是很急,就算在喜欢也不能表现出来。
4、平常心态,冷静理智、客观,不急不噪,心平气和。
5、谈价可以由深致浅,先给一个很低的价格进行试探,在此过程中尽量观察售楼人员的表情和动作。
进行分析,自己没有确定合理购买价格前不要轻易还假。
6、找出房子的十大缺点加以强化突出回避自己房子优势。
7、凡事考虑不要立刻答应(如卖方出到自己理想价以无加价可能应当机立断)。
8、表明态度有其他房产看了也在考虑之中,其他房子有什么优势,地段价格等
9、诚心买房但不是急心买房!

很简单的道理,他们会抓住你们买房的心理,去帮你们解决告诉你们首付款差异不大,贷款用银行的钱,以后钱就不是钱了提前用没什么关系,他们不会告诉你们还贷的压力多大,关于诚意你可以背个包,告诉他们我钱已经带来了!看他们优惠的诚意,他们可以忽悠你,你也可以忽悠他们对吧!
大概就这些了,希望给湘阴朋友正想要买房的一点参考意义!
最后感谢东湖边上房产也给了我很多参考价值的咨询!

评分

参与人数 7铜板 +130 银票 +1 收起 理由
佳佳酱油 + 10
米小可 + 20 很给力!
寂寞小贝贝 + 20 非常具有参考价值。
秋雨 + 20 赞一个!
谷阳 + 20 + 1 赞一个! 非常好
笑傲江湖 + 20 很给力!
波仔别 + 20 很给力!

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发表于 2012-12-21 17:12:54 | 显示全部楼层
这个帖子对于买房的人来说,确定不错,是好帖!

点评

2013年的新楼盘,元月26日开盘的,可惜你没有看到  发表于 2013-7-10 14:57

评分

参与人数 1铜板 +20 收起 理由
杰伦 + 20 赞一个!

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 楼主| 发表于 2012-12-21 17:59:25 | 显示全部楼层
谢谢夸奖,好的东西能帮助大家让大家少走弯路,当然是好事!
发表于 2012-12-21 18:24:55 | 显示全部楼层
好帖应该顶!听说买房很多猫腻!比如在收税方面!
发表于 2012-12-21 18:27:16 | 显示全部楼层
好帖应该顶!听说买房很多猫腻!比如在收税方面!
发表于 2012-12-21 18:38:15 | 显示全部楼层
确实很不错的 帖子。
   求该斑竹 置顶。
发表于 2012-12-21 21:32:42 | 显示全部楼层
真会做功课呀
 楼主| 发表于 2012-12-21 21:42:50 | 显示全部楼层
东湖里的鱼 发表于 2012-12-21 21:32
真会做功课呀

作 功课还不是为了买房顺利少走弯路的啦!
发表于 2012-12-21 22:11:28 | 显示全部楼层
楼主有心了,我当时虽然也想着想那,但始终自己没有深入了解过,除了网上发了个贴,看了看信息,从看盘到签合同,只用了三天(因为回家就三天),确切的说,实际看的只有莱茵城、双湾国际和湘江世纪城。莱茵城是我老婆还满意的,但我一去见到旁边有个变电站,就否定了,然后去了双湾国际,说实话,我还比较满意,但当时一期的户型较大,吃不消,否了,再结合之前网上和朋友介绍的,去了一趟湘江世纪城,越搞就越没考虑了,直接签了!交房都两年了,没去看过,都不知道漏不漏水的。
发表于 2012-12-22 00:00:05 来自手机 | 显示全部楼层
学习了,以后买房有帮助
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