中国房价将因人口老龄化而长跌吗(转贴)

疯狂的石头

   楼市“空军司令”谢国忠在某论坛上提出：千万别买房子，有空房子赶快卖掉。其中一条原因是：中国没有那么多人，人口下降，那么房地产一去不复返，房价永远是下降的，2020年已经不远了，2015年中国社会将进入老龄化阶段，到2020年人口将会下降，现在没有必要去买房子冒险。
-
　　就长期而论，决定房地产市场走势的因素包括经济增长水平、城镇化进程、人口红利、人均收入水平等。因此，人口可以说是影响房价的重要因素之一。一般规律是，人口总量增长、劳动人口增长、户均人口减少、购房适龄人口的增加，都会导致购房需求增加，反之，则会导致购房需求减少。
　　发达国家已有经验可鉴。1950年代以来，在近年来经历过房价暴涨的一些国家中，人口规模总体上涨，这些国家包括澳大利亚、爱尔兰、英国和美国。相反，过去十年德国、日本、韩国的房价一直走低，正好与人口增长速度的显着放缓同时发生，德国和日本在 2005年前后达到顶峰，韩国预计到2020年前后达到顶峰。就适龄购房人口数量来看，德国1995年、日本1980年、韩国2000年达到顶峰，适龄购房人口占总人口的比重的高值皆在34%左右。1995年前后的德国，房价处于温和上涨阶段，而1980年之后的日本房价呈上涨态势。
　　关于我国的情况，不妨关注三个指标。第一，人口总量。我国人口峰值出现在什么时间，预测版本较多。根据第六次全国人口普查主要数据，国家统计局副局长张为民认为，将在2032年前后达到人口零增长，其后持续小幅减少。谢国忠“2020说”过于悲观了。
　　第二，劳动年龄人口（15-64岁）。我国劳动年龄人口占总人口的比重，也即所谓的人口红利，2010 年该比重达到最大值：74.5%，2011年比上年微降0.10个百分点，是2002年以来首次出现下降。国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为进入老龄化社会的标准。2000年我国60岁以上的人口超过总人口的10%，正式进入老龄化社会。第六次全国人口普查，我国60岁及以上人口占全国总人口的13.26%。
　　第三，购房适龄人口（25-49岁）。从全国来看，2008 年，我国购房适龄人口就已经达到4.7亿人口左右的高峰，之后持续下滑。从上述三个指标来看，我国人口情况对住宅市场最有利的时点，已经过去。仅从人口情况分析，住宅需求最旺盛、最急迫的时点，正是过去的六七年。
　　然而，我国的情况与发达国家又有不同，快速的城镇化能在一定程度上抵消人口规模增长趋缓、甚至下降的影响。与发达国家相比，我国的城镇化显着滞后于经济发展。比如，日本购房适龄人口数量最多的1980年，城镇化率已接近80%，而我国购房适龄人口最多的2008年，官方统计的城镇化率只有46%。这也就意味着，随着未来10-20年我国城镇化的快速推进，由农民转至城镇的人口，依然会创造很大的购房需求。
　　据笔者测算，2005年我国新增城镇劳动人口数量达到高点，略超2000万人，其后一直持续回落，但直到2030年，还能达到300万左右的新增量。而新增购房适龄人口，直到2027年前后才会变成负增长。如果按每年城镇化率提高0.8%，则2015 年到2027 年，每年的城镇购房适龄人口都在2.45 亿左右的水平。这就意味着，未来15年住宅需求仍将保持总体旺盛的状态。并非谢国忠所谓的“人口总量一下降，房价只跌不会涨”。
   分享到QQ空间新浪微博百度搜藏人人网腾讯微博开心网腾讯朋友百度空间豆瓣网搜狐微博MSNQQ收藏和讯微博我的淘宝百度贴吧更多...百度分享
从影响中国开始，改变世界用户名： 密码：   微博登录 QQ登录 手机战略网 设为首页 加入收藏 在线投稿 鼻炎!过敏性鼻炎一照就好!
这些国家最有可能向中国开火
专家解读：鼻炎一照就好！图
寻找属于你的味道 朴芳网
惊艳 第一美女图库
不看后悔！歼10最经典的合集
首 页时政要闻军事天地战略观察历史长河社会民生战略图库群英论见世界博览战略社区博 客论 坛战略观察国情透析 - 中国与世界 - 海外来风 - 时事杂评 - 台海观察 - 全球视野 - 全球热点  
首页 >> 战略观察 >> 国情透视 >> 中国房价将因人口老龄化而长跌吗
中国房价将因人口老龄化而长跌吗
2012-7-31 13:29  来源：经济观察报　  评论 0 条 查看评论 【字体：大 中 小】
　　谁在推高中国房价
　　中国房市有如迷宫。
　　上个世纪九十年代末，以中国国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，旧福利分房模式的告一段落，住房货币化改革进程全面开始；进入新千年后，房价持续上涨成就富豪榜上多位地产富豪之余，也顺带成就了多空双方的各位名嘴，民众悲喜更是沧桑百态，电视剧《蜗居》、《裸婚》的热播不过其中一粟。
-
　　近日媒体报道，大连每平米3万人民币的房价令某巴萨球星大为咋舌，据其经纪人透露，他在自己国家的房子附带游泳池，每平米不过4000元人民币。诚然，无论从相对价格还是绝对价格，中国房价可能率先实现“超欧赶美”。
　　那么，是谁在推高中国房价？官员往往归咎于贪婪的开发商，开发商又说是精明的丈母娘，丈母娘们则埋怨黑心中介，而中介们都推给无耻的投资客——于是，几乎每个房价上涨故事中，不乏一个拿着破皮箱全款付清的外地口音形象闪现：这一形象一方面无可考证，另一方面亦无道德上的优势，换而言之，既方便上层推诿，也方便下层怨恨。
　　于是乎，“史上最严厉”房地产调控走了计划经济的老路，“限购”、“限贷”之下，祭出“户口”之类手段，也见怪不怪了。以往数次中国房价调控，往往注重从供给端发力，而本次调控则从需求和供给两端发力，强制降温。饶是如此，房价仍居高位。根据相关数据，如以2010年新建商品住宅价格为基期，那么2010年新建商品住宅价格相比，目前70个大中城市中，房价下降的城市不足10个，其余各大城市均有不同程度的上涨。
　　近期，这场旷日持久的调控也陷入拉锯战。一方面，中国总理温家宝多次重申促进房价合理回归，另一方则是房地产成交量与价格出现回升，两次降息也使得调控放松预期加剧，近期北京的北京万柳地块再出“地王”，折算之后，仅楼面价即高达4.02万/平米，可见“居长安大不易”的窘迫仍正在一二线城市蔓延。
　　房地产调控为何吃力不讨好？简而言之，这一政策的利益同盟过少，而对立面太多。其讨好的对象来自希望购房的人群，但这一群体人数并不占大多数，且心理预期阴晴不定；与此同时，地方政府、房地产企业甚至持有房产的人都因这场调控不同程度受损。受损方从以往调控经验出发，往往会以“以时间换空间”的策略应对，这也是地方政府一方面空喊保障房而另一方面不时放松的现状写照，至于房地产商，也往往宁愿惜售也不肯大幅降价，甚至继续高价拿地。
　或许，这是一场从开始就注定无果而终的战役，无论目的还是手段。经济学认为资源永远都是稀缺的，如何分配将成为关键，这决定了长期来看，市场价格最终是由需求决定，自发交换往往是最优效率的一种方式，短期的人为干扰只是扰动，管制需求更是缘木求鱼。
-
　　如果房子少了就限购，车子多了就限行，人多了就计划生育，那么空气不够又将如何？任何困境，都一个“限”字当头，即使短期之内可以控制局面，却无改需求不平衡本质，甚至造成房价报复性上涨的预期，这也是为何当前调控不仅未能改变房价只涨不跌预期，而且也未能撼动当前房价根基。
　　再看目标，中央政府希望房价合理回归，但是多少合理呢？房价高低的衡量标准，通常用的标准就是房价收入比，也就是房价与居民家庭年收入之比，就是多少年收入可以买一套房。国际水平一般在3到6之间，超过7就要引起警惕。根据上海易居房地产研究院发布的一份名为“全国35个大中城市房价收入比排行榜”报告,，2011年中国总体房价收入比为7.4，东部城市集体偏高，第一名深圳为15.6，上海12.4名列第四，均超过12，北京以11.6排名第五。
　　为什么看似如此之高的房价收入比，却没有如预言家所言走向崩盘？笔者认为，这一方面源自收入统计的缺失，譬如兼职收入以及灰色收入并没有统计在案，另一方面则是各种隐性福利分房政策的存在扭曲了市场信号，譬如各地开花的公务员小区。
　　平心而论，中国房价上涨，是一连串因素的结果，与城市化、人口结构、经济发展、自有住房率偏高乃至货币供给等等因素都息息相关。也正因此，无论从什么水准衡量，中国房价目前确实过高，但并非高得完全没有道理，频频出现高价地王及天价楼盘的消息揭示了“楼市泡沫”的另一面：存在即合理，这看似不合理的价格背后，有其一定合理性的存在根基。
　　回顾最近十余年的房价变化，笔者曾经整理过全国房价的数据作为参考。粗略地看，其中2004与2009年可谓房价起飞的两个加速点，时间点上刚好对应着土地招投标制度铺开与四万亿推出，谁是最大的获益者，谁在推动房价答案昭然若揭。
　　在房价本应正常上涨的周期之中，不当的政策加剧了市场扭曲，不仅促成了房价的狂飙，也透支了中国房地产业的未来空间： 2003年以来土地出让政策，使得地方政府高度依赖土地出让金，土地财政模式得以固化，2010年土地出让金占地方财政收入的比例高达76.6%；而2009年的四万亿刺激政策，导致随后的信贷狂欢，汹涌的货币缺乏投资渠道，大举流入房市，不是房子贵了，只是钱更不值钱了。
　　如此一来，在房价只涨不跌甚至越调越涨的预期之下，买房成为过去十年的最好投资，而“拆”字更是走红大江南北。西南财经大学《中国家庭金融调查与研究中心》发布的数据，2010年中国家庭净资产总值高达69.1万亿美元，高出同年美国家庭净资产总值（57.1万亿美元）21%之多——其中，高房价居功至伟。
　换而言之，高房价不仅是分配机制不合理的直接产物，更是中国贫富不均的生动写照。在这场财富盛宴中，接近权力与资本一方，往往可以先知先觉地巩固自身先发优势，拿走蛋糕上最丰厚的一层奶油；而一般民众，最多不过是追随者而已，即使奋力赶上了这几轮房价上涨顺风车，却同样要承受因房价上涨而带来的全面生活成本上涨。高房价对每个人都是一种隐形的“税收”，从钟点工到高端白领，概莫能外——无论你是否买房，财富的“马太效应”都在那里。
-
　　中国房价高企，却被认为风险不高，原因之一就在于居民债务杠杆不高，但这并不意味着没有风险。中国长期处于金融抑制状态，社会福利缺失，导致储蓄率一直居高不下，2012年5月末居民储蓄余额已经突破了36.7万亿元，储蓄率在全世界排名第一，人均储蓄接近3万元。
　　金融体制不健全之下，居民高储蓄与长期负利率并存，事实上造成了双重剥削，一方面储户为政府以及企业部门提供不少廉价资金，另一方面也使得利用按揭买房的人群间接剥削了储蓄的人群。反过来看，风险通过杠杆事实上传递到政府以及企业部门，一旦经济下行，房地产的风险不会过多体现在居民部门，而会体现为政府以及企业部门面临痛苦“去杠杆”过程。
　　也正因此，审视中国房地产业，一方面需要正视其高房价存在的合理性，另一方面对于其风险不能掉以轻心。身处现代经济之中，房地产的消费性与投资性俱备，须知大部分交易应该留给市场去做决策。
　　房地产价格随经济增长而增长，具有其内在经济规律，政府行为只是影响房地产市场的力量之一，过分干预往往是自咽恶果。在房地产市场之中，政府的功能应该定位明确：第一，防止房地产泡沫对整体经济安全的威胁；第二，防止房价过高带来的社会问题。当下政策（限购与直接打压），不过是以过高的代价部分达到第一个目标，对于第二个目标用处不大：房价仍旧在上扬、房屋销售面积却在下降，也就是更少的人被解决了房屋问题。
　　政府对房地产市场的深度介入，往往会导致了边界与权限的模糊，不仅使得自身深陷普通商品房、限价商品房、经济适用房、公共租赁房种种泥淖中等无法自拔，而且使得市场正常运行受到干扰，这也就是为何这一轮调控始终无法撼动“房价回归”的根本原因。
　　高房价的存在，诚然加大中下阶层痛苦指数，也透支了不少年轻人的梦想，但高房价并非依赖行政手段就可以打压，屡次调控不利反而近乎一种“饥饿营销”。反观中国人固有的“居者有其屋”梦想，往往反映在过早买房以及过高的自有住房率上，这一方面源自民间对日益高涨房价的集体焦虑，另一方面也折射出产权稀缺环境下的无奈应对。
　　如何避免高房价的负面效应？如果高房价已经成为一个严峻社会问题，政府应该有所作为，但笔者更看好廉租房而不是经济适用房。不过，廉租房这一模式的运行，同样应该以市场化的方式来组织，否则其间的腐败与浪费将必然难以避免：供应端由政府组织市场内企业来招拍卖建设，需求端由政府直接对低收入租户进行房租券补贴，廉租房管理也应采取市场化方式。
　　于此同时，政府应该鼓励市场以市场的方式，探讨解决房价过高带来的社会问题，例如推进租赁市场的积极发展、解决小产权房、探索土地私有化问题等；更进一步看，不仅从限购还是土地供给都应该考虑适时放开，抛去诸多计划主导市场的意识形态束缚，至关重要。

略带苦笑

我不要弄房子，我要弄地。