中国未来房价基本走势的分析和预测

水岸东湖二期

牛刀：中国未来房价基本走势的分析和预测

——兼答新华社、央视网、瞭望东方杂志社等媒体记者问

中国房价走到今天，一切还在政府可控之间。这是我们看见的积极的一面。当然，危机依然深重，风险敞口极其巨大，如何应对，是我们应该考虑的大问题。

我们先来看看背景：

首先我们来看人民币，这是最为关键的问题。

在人民币升值到顶的时候，也是本轮通胀的末梢，同时，在外贸上出现连续三个月的逆差。那么，按常规，人民币将停止升值。这时不仅仅只是买房的时机，也是购买美元的最好时机。这个底部的确认，有三大特征：一是连续三个月的贸易逆差，不管差额多大，这一项指标就当正式确立；二是中美经济和战略和合作关系一直在维持，这个时期内没有大的风波；三是美元走强，突破90点后。

时间节点上判断：人民币目前已经升值3.6%，离2011年的预期目标6%还有2.4%的空间，看来升破6元，要到2012年的6月至7月之间。

其次是央行停止加息，这一条表明通胀停止，滞涨开始。

央行加息与否，是有很多数据在支撑，我们在这里不再赘述。我们所关心的一大数据，因为统计局的变来变去，已经很不可信，这不妨让我们做一个参照，也没有别的数据可以参照。也就是说，CPI回到3%以下，是央行停止加息的主要依据。管理层要不要央行加息，主要是看CPI是不是降下来了。

中国经济诸多病症，已经不能好好康复。通胀一结束，很可能来临的是滞涨。滞涨一开始，全社会购买力急剧下降，很多人连工作都不保，有什么心思去买房子？在滞涨中，人们都很迷茫，首先想到的是未来的路怎么走的问题，而不是改善居住。这个拐点，是一个很痛苦的拐点，因为简单的刺激经济已经不起任何作用，只能踏踏实实搞好生产和消费，但是，市场次序已经破坏，重新建立要很长一段时间。

第三个是人口拐点，25岁至34岁婚龄人口锐减40%。

摧毁高房价的，最后是人口结构。城市到处是住宅，但是，有的官员一人几十套，而农民工和大学毕业生一辈子也根本买不起的住宅，还叫做住宅吗？全国660个城市空置住宅已经突破一亿套，可以供3亿人居住。空吧。

现在好了，没有人结婚，没有人需要住房，去炒吧。2011年25岁至34岁的婚龄人口锐减30%，2012年要锐减40%，幅度比上年要增加10%。建这么多房子，完全缺乏战略考虑。想买房子的买不起，也买不到；不想买的，拿着大把钞票把房价炒到天下人耻笑。到2015年，城市老龄化浪潮涌起，高峰期2020年，城市消费力急剧衰退，那个时候再来看看现在的作为，这些人还有脸见江东父老吗？

关于人口，我在《穷人通胀富人通缩》一书中，有过完整的表述，这里不再多讲。

以上三大拐点都将在2012年发生。

再来看看大的开发商的表现。

谁在第一个降价销售？是恒大。不错，这个超级地产帝国，老板是2009年的首富。同2008年一样，又是第一个出逃。所不同的是，这一次降价没有引发退房风波。

2011年元月，恒大全国范围内降价，七五折优惠，单个楼盘有套数限制。据媒体报道：合肥恒大华府楼盘此次推出的优惠为每天的前1—20名折扣7.5折；前21—50名折扣8.5折；50名之外享受9折优惠。在长沙、武汉等地的40多个楼盘，开始实行85折销售。

这些是跑的早的，所以，降价15%就能吸引购买。但是，到6月份恒大发现销售进度不妙，便做了一个噱头——内部员工可享受6折优惠，很多7000多元的房子只卖3900元。其实，内部员工纷纷拿到指标后，立马转手，促使很多楼盘实际成交均价下降40%左右。这一次，退房的没有，闹事的来了，前期买房的提出抗议。

然而，恒大不理会，继续低价卖楼，回笼资金。两个字：逃顶。

再来看看万科。2011年中报出来，非常难看。尽管业绩还在增长，但是，现金流不畅，负债率在提高。为了吸取2008年教训，万科早在春节后在全国开展明升暗降的活动，后来发现市场不为所动，便干脆降价卖楼。古人说：图穷则匕首见。万科广州盯住碧桂园，一同赛跑，比谁逃得更快；在深圳，金域华府降价幅度超过30%，前期买房人再也不会砸售楼处了。只是拉拉横幅，以示抗议。有什么用？降幅还在扩大。什么力量也不能阻挡万科的逃顶。

温州、通州等地，前期泡沫严重的地方，正在呈现破灭的征象。

现在坚守房价的，只有中小开发商和中小炒房客，一些三四线城市房价还在涨，不影响整个趋势。但是，这种降价放大到全国，不是全局性大降价和泡沫破灭，只是一种逃顶，再等下去，会有开发商资金链出问题而降价50%以上抛售，然后，蔓延到全国。越晚跑，就越跑不赢。

那么，市场后续走势如何。

我们首先看见的是第一阶段，是市场的冰冻时期。将要持续到2011年底，政府将要充当房价下跌的救火队，哪个城市快要下跌，政府就会去救火，采取的方法就是限购，冷冻起来再说。房价的表现是不涨不跌，个别区域和楼盘将会有开发商降价出逃，炒家开始割肉，但是，房价不会普跌，经济开始滞涨，通胀有所遏制，时间将会持续2012年4月。

第二阶段，政府将会去房价泡沫化。政府开始稳住阵脚，试图恢复经济增长。但是，房价不降，通胀不可能得到遏制，生产成本和生活成本持续高涨，压制了全社会的购买力，长期下去将导致经济大萧条，迅速去除房价泡沫，有利刺激消费，拉动实体产业。他们知道，生产是有周期性的，工业产品很多周期要3到6个月，农产品要6到12个月，再拖下下去，将会严重影响新政府交接，所以，在2012年5月至10月这半年，房价才会开始去泡沫。这时会有一些便宜的资产投进市场，现金为王；同时，公租房开始启用，租金涨价的历史结束。

第三阶段，房价开始普跌，至于跌什么50%是无知之说，中国房价普跌不会超过20%，因为体量巨大，在一年拉平普跌超过20%根本不可能，但是，区域、个盘跌去50%的楼盘比比皆是。这时市场正式进入买点，持续三年左右。95后婚龄到来之时，中国彻底告别高房价。当年日本房价泡沫破灭，愤怒的日本国民烧毁象什么《楼市》一样的杂志《炼金术》的情景，将成为房价泡沫最后的葬礼。

但是，房价的跌幅因各个城市而异，可各自斟酌。预期时间在2012年下半年到2013年之间，将产生比较好的买点。此时买房，只要持有现金，将会买到很便宜的资产，五年之内，不会贬值太大。可以解决一些夹心层的购房问题。不过，大家千万要记住，买房子是自己的事，其他人的意见，只能作为参考。